매매계약서특약 제대로 알아보기, 분쟁을 줄이는 특약 작성 핵심 포인트

‘매매계약서특약’은 매매계약의 기본 조항만으로는 담기 어려운 구체적인 약속을 정리해 두는 조항입니다. 이 글에서는 부동산·자동차 등 매매계약에서 자주 사용하는 특약의 기본 개념, 필수 문구, 주의점, 실제 분쟁 사례에서 문제되는 쟁점, 분쟁 예방을 위한 실무 팁까지 정리합니다.

매매계약서특약 개요

• 의미
• 기본 계약서에 더해, 당사자 사이에서 별도로 합의한 사항을 명시하는 조항
• 예: 수리 의무, 잔금 기한 연장 조건, 위약금, 인도 시점, 하자 처리 방법 등

• 법적 성격
• 민법상 당사자의 자유로운 약정(계약 자유의 원칙)에 따라 유효
• 다만,
• 강행규정(예: 이자제한법, 소비자 보호 관련 규정)에 반하는 특약은 무효
• 공서양속(선량한 풍속, 사회질서)에 반하면 무효

• 왜 중요한가
• 말로만 합의했다가 나중에 “그런 말 한 적 없다”는 분쟁이 매우 흔함
• 특약 한 줄로 수백만~수억 원 손해를 예방할 수 있음
• 분쟁이 발생했을 때 재판에서 가장 먼저 보는 부분 중 하나가 특약 조항

매매계약서특약 기본 원칙

• 구체적으로 작성
• “적당히”, “성실히”, “원만히 협의” 등 추상적 표현은 분쟁의 씨앗
• 누가 / 무엇을 / 언제까지 / 어떤 상태로 / 못 지키면 어떻게 할 것인지를 명확히

• 서면 증거 확보
• 계약서 본문에 직접 기재
• 여백이 부족하면
• “별지 특약사항 1~2쪽까지 포함한다”라고 명시 후 별지에 작성
• 모든 페이지에 서명·날인

• 우선순위 정리
• 일반적으로 특약 > 본문 조항 순서로 해석되는 경향
• 충돌이 예상되는 경우
• “본 계약서의 다른 조항과 이 특약이 상충하는 경우, 이 특약을 우선 적용한다”라는 문구 권장

• 구두 약정 지양
• “특약에는 안 적었지만, 말로는 이렇게 합의했다” → 법정에서 입증 거의 불가능에 가깝다
• 중요한 내용은 무조건 문서화 + 서명이 안전

부동산 매매계약서특약에서 자주 쓰는 내용

1. 잔금 및 인도 관련 특약

• 대표 문구 예시
• “잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 및 부동산 인도를 완료한다.”
• “잔금일 이후 〇일 이내 인도를 완료하며, 지연 시 1일당 〇〇원의 지연손해금을 지급한다.”

• 체크 포인트
• 잔금일과 인도일을 동일하게 할지, 다르게 할지 명확히
• 인도 지연 시
• 월세 상당액, 일당 금액, 총 한도액 등을 스스로 정해 둘 수 있음

2. 권리관계(근저당·가압류 등) 정리 특약

• 필수 내용
• 잔금 지급 전까지 말소되어야 할 권리 명시
• 근저당, 가압류, 가처분, 전세권, 임차권 등
• 말소가 안 될 경우 계약 해제 + 손해배상 여부

• 문구 예시
• “매도인은 잔금 지급일까지 본건 부동산에 설정된 근저당권 및 가압류, 기타 권리 일체를 말소하여야 하며, 이를 이행하지 못하는 경우 계약은 자동 해제되고, 매도인은 계약금의 2배를 배상한다.”

3. 하자보수·수리 관련 특약

• 필수 체크
• 누수가 심한지, 구조적 하자인지, 단순 도배·장판 수준인지 구분
• 하자 발견 기한과 수리 범위를 정확히
• 금액 상한을 정해 놓는 것도 방법

• 예시
• “잔금일로부터 3개월 이내 누수·결로 등 구조적 하자가 발견될 경우, 매도인은 수리비 전액을 부담한다. 다만 300만원을 상한으로 한다.”
• “에어컨, 보일러 등 기계설비는 잔금일 기준 정상 작동 상태로 인도하며, 잔금일로부터 〇일 이내 고장 발생 시 매도인이 수리비를 부담한다.”

4. 임대차(세입자) 관련 특약

• 필수 요소
• 세입자 유무, 보증금·월세, 계약기간
• 세입자 퇴거 책임이 누구에게 있는지
• 임대차 승계 여부

• 자주 쓰는 유형
• “공실로 인도”
• “매도인은 잔금일까지 임차인을 퇴거시키고, 공실 상태로 인도한다. 이를 이행하지 못하면 매도인은 계약금의 2배를 배상한다.”
• “임대차 승계”
• “매수인은 기존 임대차계약을 승계하며, 잔금 지급일 이후 발생하는 보증금 반환채무는 매수인이 부담한다.”

자동차·중고물품 매매계약서특약의 핵심

• 자동차 매매 특약
• 사고 여부, 용도 이력, 침수 이력 등 고지
• 미고지 시 책임 범위 명시

• 예시 문구
• “매도인은 본 차량이 침수·전손·도난 및 택시·렌터카·영업용으로 사용된 사실이 없음을 보증하며, 허위일 경우 매수인은 계약을 해제하고 매도인에게 차량 매매대금 전액 및 부대비용(이전비, 보험료 등)을 청구할 수 있다.”

• 중고물품 특약
• 상태(중고·리퍼·미개봉 등), A/S 가능 여부, 교환·환불 조건
• “현 상태 매도(As-is)” 특약은 가능하나, 중요한 하자를 알고 숨긴 경우 책임 면제 안 될 수 있음

매매계약서특약 작성 시 반드시 피해야 할 문구와 실수

• 애매하고 추상적인 표현
• “성실히 협의하여 처리한다”
• “원만히 해결한다”
• “향후 협의하여 결정한다”
• → 현실에서는 거의 아무 의미 없는 문장에 가깝고, 분쟁 시 기준이 되지 못함

• 조건이 빠진 특약
• “갑이 원하면 잔금을 연장할 수 있다”
• → 연장 기간, 횟수, 이자, 위약 여부 등이 없어 문제
• “잔금은 추후 정한다”
• → 사실상 계약 내용 미확정 상태로 분쟁 위험

• 법을 무시하는 특약
• 예: 과도한 위약금(실제 손해와 전혀 비례하지 않는 수준)은 일부 감액될 수 있음
• 임대차보호법 등 강행 규정을 우회하려는 특약은 무효 가능성 큼

매매계약서특약에 자주 포함되는 주요 쟁점 비교

아래 표는 부동산 매매에서 특약을 통해 자주 다루는 쟁점과, 일반 조항만 두었을 때 vs 특약을 상세히 둔 경우를 비교한 것입니다.

매매계약서특약 분쟁 사례에서 자주 나오는 쟁점

• 1. 특약 문구의 해석 문제
• 예: “잔금일 기준으로 공실 인도”
• 잔금일에 실제로 공실이 아니었다면,
• 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있는지
• 손해배상만 가능한지
• 계약 해제가 가능한지 다투게 됨
• 해결 포인트
• “미이행 시 계약 해제 + 계약금 2배 배상” 등 위반 시 효과를 특약에 함께 명시하는 것이 중요

• 2. 하자보수 범위 및 기간 다툼
• “하자 발생 시 수리 책임” 특약만 있고,
• 얼마까지, 언제까지, 어떤 하자까지인지 불분명
• 실제 분쟁에서
• 구조적 하자인지, 자연적 노후인지, 통상 사용에 따른 마모인지 다툼

• 3. 위약금 과다 여부
• “위약 시 계약금의 5배 배상” 등 지나치게 과도한 위약금
• 법원에서 감액(민법 제398조 제2항) 될 수 있음
• 현실적인 수준으로 정하는 것이 좋음

분쟁을 줄이는 매매계약서특약 실무 작성 팁

• 체크리스트 활용
• 계약 전 다음 사항을 미리 정리해두면 좋음
• 인도 시점과 상태(공실/임차인 승계/집기 포함 여부)
• 잔금 연기 가능 여부·조건
• 세입자 퇴거 책임 주체
• 발견된 하자와 수리 주체
• 향후 예상되는 공사(리모델링, 개발 계획 등) 관련 정보
• 위약금, 중도해지 조건

• 사진·동영상 증거 함께 확보
• 중고품·부동산 모두
• 인도 당시 상태를 사진·동영상으로 남겨두면

→ “원래 그랬다/아니다” 분쟁 줄어듦

• 특약에
• “별지 사진 및 동영상에 표시된 상태로 인도한다.”
• 라고 명시하는 것도 방법

• 카톡·문자도 정리
• 계약 전에 주고받은 중요한 합의 내용은
• 계약서 특약에 옮겨 적고,
• “이 특약은 사전에 주고받은 문자·메신저 내용에 우선하여 적용된다.”라고 적어두면 해석 분쟁 감소

• 전문가 검토가 필요한 경우
• 거래 금액이 크거나(수억 원 이상)
• 권리관계가 복잡한 경우(근저당 다수, 소송·가압류 존재 등)

→ 계약서 서명 전 전문가에게 특약 문구 검토를 받는 것이 손해 예방 측면에서 훨씬 유리함

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 특약에 구두로만 합의한 내용도 효력이 있나요?

• 원칙적으로 구두 합의도 계약이지만,
• 나중에 “그런 말 한 적 없다”고 부인하면 입증이 매우 어렵습니다.
• 중요한 내용은 반드시 계약서 특약으로 서면 기재하는 것이 안전합니다.

Q2. 부동산 중개사가 써준 특약에 문제가 생기면 누구 책임인가요?

• 특약을 실제로 기재한 사람이 중개사라도,
• 계약 당사자가 서명·날인하면 그 내용에 동의한 것으로 봅니다.
• 중개사에게 잘못된 설명·과장 광고가 있었다면,

→ 중개대상물 확인·설명 의무 위반 책임이 문제될 수 있으나,

• 소송으로 이어지면 입증이 필요합니다.

Q3. 너무 과한 위약금을 특약으로 정하면 어떻게 되나요?

• 법원은 현저하게 과다한 위약금은 감액할 수 있습니다.
• 현실적인 손해 규모를 고려해 정하는 것이 좋고,
• 보통 계약금 수준 또는 매매대금의 일정 비율(예: 10~20%) 정도가 자주 사용됩니다.

Q4. 특약이 계약서 본문과 내용이 다르면 어느 쪽이 우선인가요?

• 일반적으로 특약이 구체적·개별적인 약정이므로,
• 본문보다 특약이 우선 적용되는 경향이 있습니다.
• 분쟁을 피하려면 “특약이 본문보다 우선한다”는 문구를 넣어두는 것이 안전합니다.

Q5. 인터넷에서 본 특약 문구를 그대로 써도 괜찮나요?

• 기본적인 문구는 참고가 될 수 있지만,
• 각 사건마다 상황이 달라서 그대로 쓰면

→ 실제 상황과 맞지 않아 오히려 분쟁의 원인이 되기도 합니다.

• 최소한 거래 목적물·실제 권리관계·하자 상태에 맞게 수정하는 것이 중요합니다.