미불용지 분쟁, 소송·보상·소멸 시효까지 한 번에 정리

‘미불용지’는도 로나 철도, 공원 등 공공용도로 실제 사용되고 있지만, 토지 소유자에 게 보상이 지급되지 않은 토지를 말합니다. 이 글에서는

• 미불용지 기본 개념과 유형
• 보상 청구 방법과 소송 실무
• 시효·취득 시효·무단점유 사용료 문제
• 실제 분쟁에서 자주 발생하는 쟁점과 실무 팁
  • 을 중심으로, 민사 분쟁 해결에 바로도 움이 될 내용만 간단히 정리합니다.

미불용지란? 개요와 기본 개념

• 의 미
  • 공공기관(국가·지자체 등)이도 로나 공원, 하천 등으로 사실상 점유·사용하면서도 토지 대금을 지급하지 않은 상태의 토지
  • 과거도로 개설, 농지 정리, 도 시계획 사업 등에서 동의 만 받고 정식 수용·보상을 하지 않은 채 사용해 온 땅이 많음
• 대표적인 사례
  • 지적도 상 필지(사유지)인데, 현황은 도로·주차장·소공원·하천부지인 경우
  • 공장 진입로 나 마을 도로 로 수십 년간 사용되었으나, 보상금 지급 내역이 없는 필지
  • 구도로·폐도 등 기존 도 로가 남아 있으나, 정식 편입·보상이 안 된 경우
• 법적 성격
  • 토지 소유자는 여전히 소유권을 보유
  • 다만, 장기간 공공용도로 사용되면서 소유권 행사에 중대한 제한이 발생
  • 보상 여부, 소멸 시효, 취득 시효 등을 둘러싸고 민사·행정 사건 이 섞여 발생함

미불용지 유 형과 특징

1. 공공도로·농로·마을 도로 형태의 미불용지

• 지방자치단체나 국가가 도 로처럼 포장·관리하고 있으나
  • 지목은 ‘도로’가 아니고
  • 소유자는 개인 또는 법인인 상태
• 특징
  • 인근 토지 매매·개발 때 도로 소유권 문제가 불거짐
  • 매수인이 등기 부를 확인하지 않으면 나중에 야 자신이도 로를 소유한 사실을 알게 되는 경우도 많음

2. 도 시계획시설 부지(공원·녹지·하천 등) 미불용지

• 도 시계획상 공원·녹지·하천 등으로 지정되어 있으나
  • 실제로는 사유지 상태에서 사실상 공원·녹지로 사용
  • 정식 수용·보상이 완료되지 않은 토지
• 특징
  • 도 시계획시설 결정일·실시계획 인가 여부에 따라 소멸 시효 쟁점이 달라질 수 있음
  • 나중에 도 시계획시설 해제되면 손해배상 문제로이 어질 여지도 있음

3. 국·공유지로 오인된 사유지

• 지적·등기 확인 없 이행정 기관이나 주민들이 당연히 국·공유지라고 생각하고 사용해 온 땅
• 실제로는 개인 명의 의 사유지로 남아 있으나
  • 어느 시점부터 인지 알 수 없이 관리 가공공에서이 루어지고 있는 상태

미불용지 관련 주요법적 쟁점

1. 보상 청구권(손해배상 청구) 가능 여부

• 공공기 관이 적 법한 수용 절차 없이 사유지를 공공용으로 점유·사용한 경우
  • 불법행위에 기초한 손해배상 청구 또는
  • 부당이 득반환 청구 가능성 검토
• 핵심 포인트
  • 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)」에 따른 사업인지 여부
  • 점유 개시 시기, 소유자 승낙 여부, 무상사용 약정 존재 여부
  • 점유 형태 가사실상 수용에 해당 하는 지 여부

2. 소멸 시효(시효완성) 문제

• 손해배상·부당이 득반환 청구권 은 원칙적으로
  • 3년(단기 시효): 권리 행사 가능 및 가 해자 안 날부터
  • 10년(장기 시효): 불법행위가 있은 날부터
• 다만, 미불용지는
  • 점유·사용이 계속되는 위법 상태인지
  • 아니면 최초 점유 시점의 일회적 불법행위인지에 따라
  • 시효 기산점 및 시효완성 여부 판단이 달라짐

3. 취득 시효 주장 가능성

• 공공기관 측 입장
  • 20년 이 상 평온·공연하게 점유했다면

→ 취득 시효 완성에 의 한 소유권 취득을 주장 할 수 있는 지 문제가 됨

• 하지만
  • 공공기 관의 점유는 통상 타주점유(남의 땅인 줄 알고 사용 하는 점유)로 해석되는 경향
  • 공익을이 유로 한 점유라 하더라도, 절차 없는 수용을 시효로 정당화 하는 데에는 제한적

미불용지 보상 청구 절차(실무 흐름)

1. 사실관계 파악

• 다음 사항부터 정리 하는 것이 필수입니다.
  • 등기 부등본, 지적도, 토지대장, 연혁도
  • 도 로구역 결정 여부, 도 시계획도 면, 사업 인가 서 등
  • 언제부터도로·공원·하천으로 사용되었는 지
  • 과거 보상금 지급 여부, 협의 서·합의서 존재 여부

2. 관할 행정 기관에 사실조회 및 협의 요청

• 관할 지자체(시·군·구청), 도 로관리청, 한국도 로공사 등 관련 기관에
  • 해당 토지를도 로나 시설로 편입한 근거 자료
  • 보상 여부·내역
  • 사업 명칭, 인가 고시일, 사업시행자
• 협의 요청
  • 미불용지임을 전제로 협의 보상 가능 여부 문의
  • 감정평가 후 협의 보상으로 해결 하는 사례가 상당히 있음

3. 협의 결렬 시 소송 제기

• 주요 소송 유형
  • 손해배상(지상권 설정 등기 청구 병합)
  • 부당이 득반환 청구(토지 사용료 상당)
  • 필요한 경우 소유권 확인, 방해배제청구(도로 폐쇄 등)도 병행 검토
• 소송에서 다투게 될 쟁점
  • 위 법한 점유인지, 적 법한 수용인지
  • 소멸 시효 완성 여부
  • 점유 개시 시점과 경위
  • 보상액 산정 기준(공시지가 vs 감정가, 현황 기준 등)

미불용지 보상금 산정의 기본 기준

• 통상 토지보상법상의 평가 기준을 참고하여 산정 하는 경우가 많습니다.
• 평가 기준 요소
  • 토지의 위치, 용도 지역, 지목, 도로 접면, 이 용 상황
  • 인근 거래 사례, 공시지가, 감정평가 액
  • 점유 당시가 기준인지, 소송 제기 기준 시점인지 등
• 실무상 경향
  • 협의 보상: 사업 시행자가의 뢰한 감정평가 금액을 기준으로 협의
  • 소송. 법원 감정 결과를 중심으로 보상액 결정

미불용지와 무단점유 사용료(지료·차임) 청구

• 공공기 관이 보상 없이 토지를 사용하고 있다면

→ 토지 사용료 상당액(지료)을 청구할 수 있는 지가 문제됩니다.

• 청구 방식
  • 부당이 득반환 청구
    • 사용 기간 동안의 통상 임료 수준
  • 손해배상 청구
    • 사용으로 인해 발생한 손해(소유권 행사 제한, 개발 불가 등)
  • 실무 팁
    • 과거 10~20년 전부터 장기간 점유인 경우
      • 시효로 소급 청구할 수 있는 기간이 제한될 수 있으므로
      • 일단 최근 수년분부터라도 청구하는 전략이 필요

미불용지 소송에서 자주 나오는 쟁점 정리

공공의 이익 vs 사유재산권

• 행정 기관 측 논리
  • 주민 편익, 공공의 이익, 예산 부담 등
• 토지 소유자 측 논리
  • 적 법한 절차와 정당한 보상 없는 공공 사용은

→ 헌법상 재산권 보장 원칙에 반함

“이미도 로로 쓰이 고 있는 데, 토지 소유자가 이익 본 것 아니냐?”

• 실제 쟁점
  • 도 로가 생겨 인근 토지가 치가 상승했다는 점을 들어

→ 행정 기관이과 도한 보상 요구라는 취지로 주장 하기도 함

• 하지만
  • 도로 인접 토지의가 치 상승과
  • 도 로부지 자체의 대가 지급 문제는 별개로 보는 것이 일반적

소유권 이전 등기 청구 가능 여부

• 행정 기관 이미불용지에 대해
  • 보상금을 지급하면서 소유권 이전 등기를 청구하거나,
  • 소유자가 보상금을 받으면서 자발적 매매 형식으로 등기 이전 하는 경우가 많음
• 중요한 점
  • 보상금 액수와 등기 이전 시점
  • 이후 공시지가·시장가 상승을 고려할 때

→ 협의·조정 단계에서 금액 및 시점에 신중한 판단 필요

미불용지 관련 자주 하는 실무 실수와 예방 팁

• 등기·지적 확인 없이도 로로 전제하고 매매계약 체결
  • → 나중에도 로의 일부 가사유지임을 알게 되는 경우
  • 매수인은 계약상 하자담보책임·손해배상 청구를 검토해야 할 수 있음
• 오래된 토지라서 “이미 다 해결된 줄 알았다”라고만 생각
  • → 실제로는 보상 내역 전무·서류도 없음
  • 소멸 시효, 취득 시효 문제를이 유로 공공기 관이 소극적 태도를 보일 수 있어,

→ 서류 확보와 전문가 상담을 통한 시효 검토가 중요

• 공공기관 요청만 믿고 헐값 합의
  • 감정평가 없이 제시금액에 서명했다가

→ 나중에 인근 토지와 비교해 보니 현저히 낮은 금액인 경우

• 가능하다면 독립된 감정평가 또는 인근 거래 사례 확인 후 결정 하는 편이 안전

미불용지와 비슷한 개념 비교

아래 표는 혼동되기 쉬운 개념을 단순 비교한 것입니다.

구분	미불용지	수용된 토지(보상 완료)	도 로부지(국·공유지)
소유권	원칙적으로 사유자에 게 있음	사업시행자(국가·지자체 등)에 게 이전됨	국가·지자체 등 공공 소유
보상 여부	보상 미지급 또는 불분명	정당한 보상 완료	과거에 수용·매입 등으로 정리된 상태
법적 분쟁 가능성	높음 (보상·시효·소유권 다툼)	상대적으로 낮음	일반적으로 낮음
주요 청구 형태	손해배상, 부당이 득, 사용료, 소유권 확인	추가 보상 청구 등 예외적	경계분쟁, 도 로폐지 등 일부

미불용지 실무 대응 체크리스트

• 1단계
  • 현황 파악
  • 등기부, 토지대장, 지적도, 항공사진, 연혁도 확인
  • 실제 현황(도로/공원/농지 등)과 일치 여부 점검
• 2단계
  • 행정 자료 확인
  • 관할 지자체·사업시행자에 보상 자료·사업 인가 서류 요청
  • 토지보상금 지급 여부 및 액수, 시기 확인
• 3단계
  • 법적 검토
  • 시효 완성 가능성, 취득 시효 주장 가능성 검토
  • 손해배상과 부당이 득 중 어느 청구가 유리한지 판단
• 4단계
  • 협의·조정 시도
  • 감정평가 후 협의 보상 요구
  • 필요시 분쟁조정위원회 등 활용
• 5단계
  • 소송 제기 여부 결정
  • 금액 규모, 시효·입증 가능성, 소송 비용·기간 고려
  • 관련 판례 동향과 관할법원 실무 경향까지 참고 하는 것이 좋음

미불용지 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 이미도 로로 수십 년 사용 중인데, 지금도 보상 청구가 가능합니까?

• 경우에 따라 가능한 사례도, 시효 완성으로 어려운 사례도 있습니다.
• 점유 시작 시기, 보상협의 여부, 행정 절차 진행 내역을 토대로

→ 소멸 시효 완성 여부를 개별적으로 검토해야 합니다.

Q2. 도 로를 막고 사용을 중단시키는 것도 법적으로 가능한가 요?

• 이 론상 소유자는 방해배제청구(도로 폐쇄 요구)를 할 수 있으나,
  • 공공의 안전과 교통에 중대한 지장을 초래 하는 경우
  • 법원이 그대로 인용하기보다는

→ 보상을 전제로 한 조정·화해를 유도 하는 경우가 많습니다.

Q3. 미불용지 보상금은 공시지가 기준인가 요, 시세 기준인가 요?

• 실무에서는 통상 감정평가(시점·현황 기준)를 통한 시가 상당액이 기준이 되며,
  • 단순 공시지가 만으로 결정되지는 않는 경우가 많습니다.
• 다만, 개별 사안·소송 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

Q4. 옛날 선대 때 동의 서를 써줬다고 하는 데, 그럼 보상 청구가 안 되나요?

• 단순 ‘동의 서’인지, ‘무상사용 허락’인지, ‘매매·보상 합의서’인지에 따라 결과가 달라집니다.
• 원본 서류를 확인하고 문구·날인·대금 수수 여부를 종합적으로 분석해야 합니다.

Q5. 미불용지 조사 결과 에이 름이 올라왔습니다. 바로 동의 해도 되나요?

• 동의·합의 에 서명하면이 후 추가 청구가 어려워질 수 있으므로,
  • 제시금액의 적정성, 시효 문제, 감정 방식 등을 꼭 검토한 후 결정 하는 편이 안전합니다.