상가임대차보호 법은 상가를 임차해 영업하는 사람(임차인)의 보증금·영업권·계약기간을 보호하기 위한 특별법입니다.
이 글에서는 상가임대차보호 법의 기본 구조부터 계약갱신청구권, 권리금 보호, 차임(월세) 인상 한도, 보증금 회수, 원상회복·명도 분쟁 실무 팁까지 실제 분쟁에서 바로 써먹을 수 있는 내용을 간단하게 정리합니다.
상가임대차보호 법 개요 및 적용 대상
1. 상가임대차보호 법이란?
- 상가건물 임대차에서 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정된 법
- 민법보다 우선 적용되는 특별법 (민법과 내용이 다를 경우 상가임대차보호 법이 우선)
- 주된 보호 내용
- 대항력, 우선변제권
- 계약갱신요구권(최장 10년)
- 권리금 회수기회 보호
- 차임·보증금 증액 한도
2. 적용 대상 상가(임대차)
- 용도 기준
- 보증금 기준
- 일정 보증금 한도 이하인 임대차에 우선 적용
- 보증금 한도는 지역·시기에 따라 다르고 수시 개정되므로
- 국토교통부 고시
- 법제처 국가법령정보센터
- 주민센터·구청 문의
- 로 최신 기준 확인 필요
- 계약서가 없어도 적용 가능
대항력과 확정일자, 우선변제권
1. 대항력(임차인 보호의 출발점)
- 의미
- 임대인이 건물을 팔거나, 건물이 경매로 넘어가도
→ 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는 권리
2. 확정일자와 우선변제권
- 확정일자
- 임대차계약서에 동사무소·법원·공증인 등에서 날짜 도장을 받는 것
- 우선변제권 요건
- 대항력 + 확정일자
- 효과
- 건물이 경매될 때
- 다른 채권자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리
- 실무 팁
계약갱신요구권(최장 10년 영업 보장)
1. 계약갱신요구권의 기본
- 임차인은 일정 기간 동안 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리
- 상가임대차보호 법상
- 최초 계약 + 갱신 기간을 합산하여 최장 10년까지 보호
- 임차인이 통상 기대할 수 있는 것
- 특별한 사유가 없으면 10년 동안은 마음대로 나가라고 못 한다는 취지
2. 계약갱신 요구 방법과 시기
- 요구 기간
- 계약기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지
- 이 기간 안에 서면으로 요구하는 것이 안전
- 방법 (실무상 권장)
- 아무 말 없이 영업 계속했고, 임대인이 문제 삼지 않은 경우
- 묵시적 갱신으로 보아 1년 갱신된 것으로 보기도 함
- 다만 분쟁 예방 위해 반드시 서면으로 갱신 요구하는 편이 좋음
3. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
임대인은 아래 사유가 있을 때만 계약갱신을 거절할 수 있음 (대표 예시)
- 임차인의 차임 3기 이상 연체
- 임차인이 임대인 동의 없이 무단 전대한 경우
- 임대차 목적물의 재건축·철거가 불가피한 경우
- 임차인이 고의·중과실로 건물을 심하게 훼손한 경우
- 합의로 충분한 보상을 한 경우 등
갱신 거절 사유는 법적으로 엄격하게 보는 경향이 강하며,
실무에서는 재건축 사유와 임차인 연체 여부가 가장 큰 쟁점이 됨
차임(월세)·보증금 인상 한도
1. 인상 한도
- 상가임대차보호 법상
- 임대인이 “요즘 시세가 이 정도다, 20% 올리겠다”고 요구해도
- 법 적용 대상 임대차라면 원칙적으로 5% 이상 인상 요구는 제한됨
2. 인상 요구가 가능한 사유
- 임대인·임차인 모두 다음과 같은 경우 조정 요구 가능
- 단, 아무 사유 없이 마음대로 올리는 것은 제한
3. 실무 팁
- 임대인이 일방적으로
- 인상에 합의한 경우
권리금 보호: 받는 사람·주는 사람 모두 중요한 쟁점
1. 권리금이란?
- 임대차 종료 시 기존 임차인이 신규 임차인에게 받는 금액으로, 보통 포함 내용
- 단골·영업 노하우·상호·시설·비품 등 영업가치
- 상가임대차보호 법은
- **‘권리금 자체’를 보장하는 법이 아니라,
- 권리금을 받을 수 있는 ‘기회’를 보호**함
2. 임대인의 권리금 방해 금지 의무
- 임대차 종료 전 일정 기간 동안
- 기존 임차인이 후임 임차인을 구해 권리금을 받으려 할 때
- 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해하면 안 됨
- 임대인의 방해 행위 예시
- 기존 임차인이 소개한 신규 임차인에게
- 시세보다 현저히 높은 임대료·보증금을 요구
- “저 사람은 안 된다”며 정당한 이유 없이 거절
- “나 아는 사람 줄 거니까 안 받겠다”고 일방 거절
- 방해가 인정되면
- 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구(상실된 권리금 상당) 가능
3. 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 경우
- 신규 임차인이 월세를 도저히 감당할 수 없는 정도로 신용·자력이 부족
- 업종이 건물 성격에 맞지 않거나, 법령상 제한 업종
- 건물의 전면적인 재건축·철거가 확정된 경우 등
4. 권리금 실무 팁
- 권리금 계약서에는
- 임대인의 방해 가능성이 있다면
- 임대인에게 신규 임차인 인적사항·업종·조건을 서면으로 통지
- 임대인이 어떤 이유로 거절하는지 답변도 서면 확보
보증금 회수와 명도(인도) 시 실무 쟁점
1. 보증금 반환 기본 구조
→ 이를 명확히 하기 위해 합의서를 작성하는 것이 좋음
2. 임대인이 보증금 반환을 미루는 경우
- 임대인의 주장 유형
- 대응 방법
- 실제 미납액·복구 비용이 객관적으로 얼마인지 서류로 확인
- 다툼이 크지 않으면
- 일부 공제에 합의하고 조기 해결
- 금액 차이가 크면
- 보증금반환청구소송 제기 가능
3. 원상회복 범위
- 원칙
- 임차인이 최초 인도 당시 상태로 돌려주는 것이 원칙
- 다만 통상적인 사용·수익으로 인한 마모·노후는 임차인 책임이 아님
- 실무에서 자주 문제 되는 부분
- 천장·바닥·벽면 인테리어 철거 범위
- 에어컨·간판 등 부착물 철거 여부
- 계약서에
- “인테리어 일체 철거 후 반환” 등 특약이 있는지 반드시 확인
상가임대차보호 법과 주택임대차보호법 비교
아래 표는 실무에서 자주 혼동되는 상가임대차보호 법과 주택임대차보호법의 차이를 간단 비교한 것임
| 구분 | 상가임대차보호 법 | 주택임대차보호법 |
|---|---|---|
| 보호 대상 | 상가·영업용 건물 임차인 | 주거용 주택 임차인 |
| 주요 목적 | 영업 지속, 권리금·보증금 보호 | 주거 안정, 보증금 보호 |
| 대항력 요건 | 입주 + 사업자등록 신청 | 입주 + 전입신고 |
| 계약갱신요구권 기간 | 최장 10년 (최초 계약 포함) | 원칙 2년, 특정 조건에서 2+2 등 |
| 권리금 규정 | 권리금 회수 기회 보호 규정 존재 | 권리금 개념·규정 없음 |
| 차임 증액 상한 | 연 5% 이내 (원칙) | 연 5% 이내 (원칙) |
상가임대차보호 법 실무 활용 팁 (민사 분쟁 예방·대응)
1. 임차인이 꼭 체크해야 할 것
- 계약 전
- 계약 시
- 임대료·보증금·기간·인상률·원상복구 범위 특약 꼼꼼히 확인
- 권리금이 있다면 권리금계약서 별도 작성
- 계약 직후
- 사업자등록 신청 → 대항력 확보
- 확정일자 받기 → 우선변제권 확보
- 계약 종료 무렵
2. 임대인이 분쟁을 줄이기 위해 할 것
- 계약 내용 문서화
- 권리금 관련 대응
- 명도 협상
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 상가임대차보호 법 적용 대상인지 가장 쉽게 확인하는 방법은?
- 임대차계약서 상의
- 목적물이 상가·사무실 등 영업용인지
- 보증금이 법에서 정한 기준 이하인지
- 여기에 사업자등록이 실제 그 주소로 되어 있는지 확인하면 1차 판단 가능함
Q2. 이미 계약기간 10년을 넘겼는데도 계속 영업 중이다. 더 이상 갱신 보호는 안 되나?
- 원칙적으로 상가임대차보호 법상 계약갱신요구권은 10년까지만 보호됨
- 10년 이후에는
- 임대인과 자유로운 합의에 따라 계약 갱신 여부·조건이 결정되는 구조임
Q3. 임대인이 건물을 매도했는데, 새로운 건물주가 보증금을 안 돌려주겠다고 한다. 어떻게 해야 하나?
- 대항력(입주 + 사업자등록 신청)을 갖추었다면
- 새로운 건물주에게 임대차가 승계되는 것이 원칙
→ 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있음
- 다만, 등기부상 권리관계·경매 여부 등에 따라 권리관계가 복잡해질 수 있어
Q4. 권리금 계약을 구두로만 했는데, 임대인이 방해해서 권리금을 못 받았다. 소송 가능할까?
- 가능성은 있으나, 입증이 매우 어려워질 수 있음
- 권리금 액수·지급 약정·임대인의 방해 행위 등을 입증할 자료
(문자·카톡·녹취·계좌이체 내역·임대인과의 대화 내용 등)
- 을 최대한 모아야 하고, 권리금 계약서 미작성은 분쟁에서 큰 약점이 됨