임대차계약서는 집·상가·사무실 등 부동산을 빌려주고(임대인) 빌려 쓰는 사람(임차인) 사이 의 권리·의무를 정리해 분쟁을 예방 하는 가장 중요한 문서입니다. 이 글에서는 임대차계약서 기본 구조, 필수 기재사항, 전세계약·월세계약 차이, 상가 임대차계약서 유의 점, 특약 작성법, 보증금·원상복구·명도 실무 팁, 실제 분쟁을 줄이는 체크포인트까지 정리합니다.
임대차계약서 개요: 의 미와 기본 구조
임대차계약서 필수 기재사항 체크리스트
전세계약서 vs 월세계약서: 구조와 주의 점 비교
| 구분 | 전세계약서 | 월세계약서 |
|---|---|---|
| 지급 구조 | 보증금만 크게 지급, 월세 없음 또는 소액 | 보증금 + 매월 차임(월세) 지급 |
| 임차인 부담 | 초기 자금 부담 큼, 매달 부담 적음 | 초기 자금 부담 적음, 매달 부담 큼 |
| 임대인 입장 | 목돈 확보, 안정적이 지만 월 수익 적음 | 매월 수익 발생, 공실 위험 시 타격 가능 |
| 주요 분쟁 포인트 | 보증금 반환 지연, 선순위 권리, 경매 시 배당 | 월세 연체, 연체 이자, 계약해지 시기 |
| 주의 사항 | 근저당·선순위 임대차 여부, 확정일자·대항력 확보 필수 | 연체 2~3기 이 상 시 해지 조항, 연체 이자 명확히 |
실무 팁
- 전세
- 월세
주택임대차계약서(전월세 계약서) 핵심 사항
상가 임대차계약서(상가, 점포) 실무 포인트
임대차계약서 특약사항 잘 쓰는 방법
자주 쓰이는 특약 예시
- 전세·월세 공통
- 주택임대차 특약
- “임차인은 입주 후 00일이 내 전입신고를 하고, 확정일자를 받는 다.”
- “계약 당시 존재 하는 하자는 00일까지 임대인이 수리한다.”
- 상가 임대차 특약
특약 작성 시 유의 점
- 구두가 아닌 서면(계약서 안 또는 별도 합의서) 으로 남기기
- 모호한 표현(“적당히”, “통상”, “알아서”) 지양, 가능한 수치·기한 명시
- 일방에 게과 도하게 불리한 조항은 추후 무효 주장 대상이 될 수 있음
임대차계약서 작성 시 자주 발생하는 분쟁 유형
임대차계약서 분쟁 예방을 위한 실무 체크리스트
- 계약 전
- 계약시
- 계약 후
임대차계약서 양식 활용 시 주의 사항
임대차계약 종료·명도(퇴거) 과 정에서의 실무 팁
임대차계약서 관련 자주 묻는 질문(Q&A)
Q1. 임대차계약서는 꼭 서면으로 해야 하나요?
- 구두 계약도 법적으로는 유효하지만,
- 분쟁시 입증이 매우 어렵고
- 전입신고·확정일자, 임차권 등기 등 실무에서 서면이 필수이 므로
→ 반드시 서면 계약서를 작성해야 안전합니다. Q2. 전세계약서에 확정일자를 안 받아도 되나요?
- 법적으로 의무는 아니지만,
- 경매·공매 시 보증금을 우선 변제받으려면 확정일자가 필요합니다.
→ 전입신고 + 확정일자를 둘 다 갖추는 것이 매우 중요합니다. Q3. 계약기간 중에 임대인이 집을 팔면 임차인은 나가 야 하나요?
- 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은
- 새로 운 소유자에 게도 임대차 관계를 주장 할 수 있습니다.
→ 전입신고 + 실제 거주가 되어 있으면, 새로 운 집주인에 게도 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. Q4. 월세 2개월 밀리면 바로 쫓겨날 수 있나요?
→ 계약서에 “차임 2기이 상 연체 시 임대인은 즉시 해지할 수 있다”는 조항을 넣는 것이 일반적입니다. Q5. 원상복구 범위를 줄이 려면 어떻게 해야 하나요?
