임대차계약서는 집·상가·사무실 등 부동산을 빌려주고(임대인) 빌려 쓰는 사람(임차인) 사이의 권리·의무를 정리해 분쟁을 예방하는 가장 중요한 문서입니다.
이 글에서는 임대차계약서 기본 구조, 필수 기재사항, 전세계약·월세계약 차이, 상가임대차계약서 유의점, 특약 작성법, 보증금·원상복구·명도 실무 팁, 실제 분쟁을 줄이는 체크포인트까지 정리합니다.
임대차계약서 개요: 의미와 기본 구조
임대차계약서 필수 기재사항 체크리스트
전세계약서 vs 월세계약서: 구조와 주의점 비교
| 구분 | 전세계약서 | 월세계약서 |
|---|---|---|
| 지급 구조 | 보증금만 크게 지급, 월세 없음 또는 소액 | 보증금 + 매월 차임(월세) 지급 |
| 임차인 부담 | 초기 자금 부담 큼, 매달 부담 적음 | 초기 자금 부담 적음, 매달 부담 큼 |
| 임대인 입장 | 목돈 확보, 안정적이지만 월 수익 적음 | 매월 수익 발생, 공실 위험 시 타격 가능 |
| 주요 분쟁 포인트 | 보증금 반환 지연, 선순위 권리, 경매 시 배당 | 월세 연체, 연체이자, 계약해지 시기 |
| 주의사항 | 근저당·선순위 임대차 여부, 확정일자·대항력 확보 필수 | 연체 2~3기 이상 시 해지 조항, 연체이자 명확히 |
실무 팁
- 전세
- 전입신고 + 확정일자 + 실제 점유 = 대항력·우선변제권 확보
- 월세
- – “월세 2기 이상 연체 시 즉시 해지 가능” 등 조항을 계약서에 명시
- 연체이자율을 “연 12% 이내” 등으로 합리적 범위 내에서 명확히
주택임대차계약서(전월세 계약서) 핵심 사항
- 보증금과 시세 적정성
- 전입신고·확정일자
- 수리·하자 책임
- 구조적 하자(누수, 보일러 본체, 배관 등) → 통상 임대인 부담
- 경미한 소모품(전구, 배수구 머리카락 등) → 통상 임차인 부담
- “계약 당시 존재하던 하자는 임대인이 수리한다”는 문구 유리
- 반려동물, 흡연, 용도
상가임대차계약서(상가, 점포) 실무 포인트
- 상가건물 임대차보호법 적용 여부
- 권리금 관련 조항
- 권리금 수수 당사자(기존 임차인 vs 신규 임차인)
- 권리금 지급 시기(계약일, 인도일, 영업 개시일 등)
- 권리금과 보증금 구분을 계약서에 명확히
- 업종 제한 및 변경
- “동일 업종 영업 금지”, “동 건물 내 동종 업종 금지” 등 약정 여부
- 업종 변경 시 임대인 동의 필요 여부
- 인테리어·시설 투자
- 인테리어 비용 부담 주체
- 철거 범위: 원상복구 범위를 도면·사진으로 남기는 것이 안전
- 에어컨·간판·냉장고 등 비품 소유자 명확히
임대차계약서 특약사항 잘 쓰는 방법
자주 쓰이는 특약 예시
- 전세·월세 공통
- “임대인은 등기부상 선순위 권리를 계약 체결 시점 이후 추가 설정하지 않는다.”
- “임대인은 임대차기간 동안 임차인의 안전한 거주에 필요한 주요 설비의 기능 유지·수리를 책임진다.”
- “임차인은 임대인의 서면 동의 없이 전대 또는 전전세를 하지 않는다.”
- 주택임대차 특약
- “임차인은 입주 후 00일 이내 전입신고를 하고, 확정일자를 받는다.”
- “계약 당시 존재하는 하자는 00일까지 임대인이 수리한다.”
- 상가임대차 특약
- “임대인은 임대차 종료 시 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차를 거절하거나 지연하여 권리금 회수를 방해하지 않는다.”
- “임차인의 인테리어 공사 범위와 원상복구 범위는 별도 도면 및 사진으로 갈음한다.”
특약 작성 시 유의점
- 구두가 아닌 서면(계약서 안 또는 별도 합의서) 으로 남기기
- 모호한 표현(“적당히”, “통상”, “알아서”) 지양, 가능한 수치·기한 명시
- 일방에게 과도하게 불리한 조항은 추후 무효 주장 대상이 될 수 있음
임대차계약서 작성 시 자주 발생하는 분쟁 유형
- 보증금 반환 분쟁
- 월세 연체 및 계약해지
- 연체 횟수·기간에 따른 해지 가능 여부
- 연체이자 과다 청구 문제
- 원상복구 범위 다툼
- 도배·장판, 인테리어 철거, 간판·시설철거 비용 부담 주체
- 계약갱신·퇴거(명도) 갈등
- 계약갱신요구권 행사 가능 여부
- 임대인의 재계약 거절 사유 정당성
- 무단 전대(재임대)·불법 용도 변경
- 에어비앤비, 불법 숙박업, 무단 사무실 사용 등
임대차계약서 분쟁 예방을 위한 실무 체크리스트
- 계약 전
- 계약 시
- 계약 후
임대차계약서 양식 활용 시 주의사항
- 시중 양식(부동산중개업소, 인터넷 양식) 사용 시
- – 자기 상황에 맞게 수정 필요
- 중요 특약(전대금지, 권리금, 원상복구, 보증금 반환 방법 등)은 반드시 개별적으로 검토
- 공인중개사가 작성해 준다고 해도
- – 최종 책임은 계약 당사자에게 있으므로, 각 조항 의미를 직접 확인
- 수정·가필 시
- – 수정 부분에 임대인·임차인 모두 서명 또는 날인
- 숫자 바꾸고 도장 안 찍으면 나중에 “일방이 임의로 수정했다”는 분쟁 가능
임대차계약 종료·명도(퇴거) 과정에서의 실무 팁
임대차계약서 관련 자주 묻는 질문(Q&A)
Q1. 임대차계약서는 꼭 서면으로 해야 하나요?
- 구두 계약도 법적으로는 유효하지만,
- 분쟁 시 입증이 매우 어렵고
- 전입신고·확정일자, 임차권등기 등 실무에서 서면이 필수이므로
→ 반드시 서면 계약서를 작성해야 안전합니다.
Q2. 전세계약서에 확정일자를 안 받아도 되나요?
- 법적으로 의무는 아니지만,
- 경매·공매 시 보증금을 우선 변제받으려면 확정일자가 필요합니다.
→ 전입신고 + 확정일자를 둘 다 갖추는 것이 매우 중요합니다.
Q3. 계약기간 중에 임대인이 집을 팔면 임차인은 나가야 하나요?
- 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은
- 새로운 소유자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.
→ 전입신고 + 실제 거주가 되어 있으면, 새로운 집주인에게도 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
Q4. 월세 2개월 밀리면 바로 쫓겨날 수 있나요?
→ 계약서에 “차임 2기 이상 연체 시 임대인은 즉시 해지할 수 있다”는 조항을 넣는 것이 일반적입니다.
Q5. 원상복구 범위를 줄이려면 어떻게 해야 하나요?