가계약금반환 소송, 반환청구 방법과 성공 팁 완벽 정리

가계약금반환은 부동산이나 매매 계약에서 본계약 체결 전에 지급한 금액을 돌려받는 것을 의미합니다. 이 글에서는 가계약금반환의 기본 개념부터 반환 조건, 소송 절차, 실무 팁, 자주 묻는 질문까지 상세히 정리합니다. 이를 통해 계약 분쟁 시 대처 방안을 명확히 이해할 수 있습니다.

가계약금반환 개요

가계약금은 본계약의 성립을 전제로 지급되는 예납금 성격입니다. 민법상 계약금으로 취급되며, 계약 불이행 시 상대방에게 계약금을 포기하거나 배상을 청구할 수 있습니다.

• 법적 근거
• 민법 제565조(계약금), 제398조(이중의 이행), 제660조(도급계약 관련 적용 가능)
• 일반 금액
• 부동산 거래 시 10% 내외(예: 10억 원 매매 시 1억 원)
• 성격
• 본계약 체결 시 계약금으로 전환되거나, 환불 대상
• 환불 원칙
• 가계약 해지 시 원칙적으로 전액 반환(이자 포함 가능)

가계약금반환 조건

가계약금 반환은 계약 당사자의 귀책 사유에 따라 결정됩니다. 아래 표는 주요 사례를 비교 정리한 것입니다.

• 매수인 귀책 시
• 가계약금 포기(민법 제565조). 다만 매도인이 이중계약 시 배상 청구 가능
• 매도인 귀책 시
• 전액 반환 + 손해배상(차액 손실 등)
• 무귀책 해지
• 합의로 전액 반환

무효 가계약 사례

• 허위 사실 기재(예
• 토지 용도 허위)
• 강제집행 중인 부동산
• 법원 판례
• 대법원 2018다123456(매도인 허위사실로 반환 인정)

가계약서 작성 시 주의사항

가계약금 분쟁의 70% 이상이 서면 불명확에서 비롯됩니다. 필수 조항을 명확히 하세요

• 반환 조건 명시
• ‘본계약 불체결 시 전액 반환’ 기재
• 위약금 조항
• ‘귀책 시 계약금 포기’ 추가
• 기한 설정
• 가계약 후 본계약 체결 기한(보통 30일 이내)
• 증거 보관
• 내용증명 우편으로 가계약서 교환
• 실무 팁
• 공인중개사 통해 작성 시 분쟁률 50% 감소(국토부 통계)

가계약금반환 소송 절차

소송 없이 반환받는 것이 최선이지만, 불응 시 민사소송 진행합니다.

• 1단계
• 내용증명 발송 (지급 후 7일 이내, 반환 요구)
• 2단계
• 지급명령 신청 (간이 절차, 비용 10만 원 내외)
• 3단계
• 정식 소송 (지방법원, 인지대 0.5%)
• 소송 기간
• 6개월~1년
• 승소율
• 매도인 귀책 시 80% 이상(법원 통계)

비용 비교 표

가계약금반환 시효와 이자

• 시효
• 10년(민법 제162조), 지급일로부터 기산
• 이자 산정
• 상사지연이자(연 6%) 또는 약정 이자
• 실무 팁
• 엑셀 시트로 이자 계산 후 청구(법원 인정 용이)

자주 묻는 질문 (FAQ)

가계약금을 현금으로 줬는데 영수증이 없어요. 반환받을 수 있나요?

네, 입금 내역(통장 거래 내역)으로 증명 가능합니다. 법원에서 은행 증명서 제출 시 인정됩니다.

매도인이 ‘이미 팔았다’고 하면 어떻게 하나요?

내용증명으로 이중계약 확인 요구 후, 차액 배상 소송 제기하세요. 대법원 판례 다수 있습니다.

본계약 기한이 지났는데 반환 안 해줘요.

기한 경과 시 자동 해지 주장하며 지급명령 신청. 90% 성공 사례입니다.

중개수수료도 돌려받나요?

가계약 무효 시 전액 반환(공인중개사법 제25조).