공인중개사 자격취소 후 영업 형사처벌에 대해 검색하는 대부분의 사람들은, 자격이 취소된 상태에서 계속 중개업을 하면 실제로 어떤 처벌을 받는지, 전과가 남는지, 손해배상 책임까지 지게 되는지 궁금해합니다. 또한 중개보수를 받을 수 있는지, 나중에 자격을 다시 취득할 수 있는지도 많이 찾습니다. 이 글에서는 공인중개사법을 중심으로 자격취소 후 무단 영업에 대한 형사·민사·행정상 책임 구조를 간략히 정리하고, 실제와 비슷한 사례를 통해 어떤 결과가 나오는지 한눈에 볼 수 있도록 설명합니다.
- 공인중개사 자격이 취소된 사람은
- 더 이상 공인중개사로서 중개업을 할 수 없고
- 개업공인중개사로 등록하거나, 공인중개사 명칭을 사용할 수 없습니다.
- 자격취소 후에도 계속 영업을 하면 일반적으로 다음과 같은 문제가 발생합니다.
- 공인중개사법상 대표적인 처벌 구조(요지만 정리하면 다음과 같습니다).
- 등록하지 않고 중개업을 한 경우
- 자격이 없음에도 공인중개사 명칭을 사용하거나, 중개행위를 한 경우
- 형사처벌 외에
- 중개보수 청구가 부정되거나, 전부 또는 일부가 무효로 판단될 수 있고
- 잘못된 중개로 인한 손해가 발생하면 민사상 손해배상 책임도 별도로 부담하게 됩니다.
- 상황
- A는 중대한 위반으로 공인중개사 자격이 취소된 후에도
- 지인의 이름으로 중개사무소를 등록하고,
- 실제로는 본인이 실질 운영과 중개행위를 계속함
- 형사 측면
- A는 무자격·무등록 중개행위를 한 것으로 보아 공인중개사법상 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
- 지인(명의자)도 형식상 등록만 제공하고 실질적 관리를 하지 않았다면 공범 또는 별도 위반으로 문제될 수 있습니다.
- 민사 측면
- A가 중개한 거래에서 하자가 발생해 손해가 생긴 경우
- A와 명의자 모두 손해배상 책임을 부담할 수 있고
- 법원은 중개계약 자체를 무효로 보고 중개보수 지급을 부정할 가능성이 높습니다.
- 행정 측면
- 명의자 명의로 된 중개사무소는 등록취소 또는 업무정지 처분 대상이 될 수 있고
- 향후 일정 기간 중개업 등록이 제한될 수 있습니다.
사례 2: 자격취소된 자가 “조언만 했다”고 주장한 경우
- 상황
- 쟁점
- 법원·수사기관은 실제로 매수·매도·임대·임차를 알선하는 행위(계약조건 조율, 계약서 작성 실질적 관여 등)가 있었는지 여부를 중점적으로 봅니다.
- 결과 가능성
- 실질적 중개행위가 입증되면 공인중개사법 위반으로 유죄가 선고될 수 있으며
- 형사처벌 전력은 나중에 재등록, 재취득 시 큰 불리 요소로 작용합니다.
1. 형사처벌의 범위와 전과 문제
- 자격취소 후 영업이 문제가 되는 경우
- 자격 자체가 없는데도 중개사로 활동한 경우
- 등록되지 않은 상태에서 사실상 중개사무소를 운영한 경우
- 예상 가능한 처벌
- 결과
2. 민사상 책임(손해배상, 중개보수)
- 자격취소 상태에서 중개를 한 경우
- 중개계약 자체가 유효한지 문제 되며, 통상적으로는 중개보수 청구가 인정되기 어렵습니다.
- 오히려 수수한 보수를 부당이득으로 반환해야 할 가능성도 있습니다.
- 잘못된 중개로 피해가 발생하면
- 자격취소 여부와 별개로
- 불법행위 또는 계약상 책임으로 손해배상 의무가 인정될 수 있습니다.
3. 행정상 제재와 재등록 제한
- 무자격·무등록 상태에서 중개업을 한 사실이 적발되면
- 향후 재등록·재취득에의 영향
- 결격기간(일정 기간 등록 불가)이 연장될 수 있고
- 형사처벌 전력은 재등록 심사에서 중대한 감점 요소로 작용합니다.
자격취소와 단순한 자격정지·등록취소와의 비교
아래는 개념 이해를 돕기 위한 간단한 비교입니다.
실무상 대응 방안과 예방 팁
1. 이미 자격취소 후 영업을 한 경우
- 우선 확인할 사항
- 권장 대응
- 수사기관 조사를 받게 되면, 했던 역할과 업무 범위를 객관적으로 정리해 두는 것이 좋습니다.
- 이미 받은 중개보수는 반환 요구 가능성에 대비해 정산 내역을 정리해 두는 것이 안전합니다.
- 향후 재등록·재취득을 생각한다면, 재범 방지 노력과 반성, 피해 회복 여부 등이 중요하게 평가됩니다.
2. 자격취소 처분을 다투고 싶은 경우
- 검토 포인트
- 취소 사유가 실제 법에서 정한 사유에 해당하는지
- 절차상 하자(사전통지, 의견제출 기회 부여 등)가 있었는지
- 가능한 수단
- 유의사항
- 불복 절차를 진행하면서도, 처분 효력이 살아 있는 동안에는 중개행위를 절대 해서는 안 됩니다.
- 나중에 취소 판결을 받더라도 그 사이 무자격 영업이 확인되면 별도의 형사·행정 책임은 그대로 남을 수 있습니다.
3. 중개사무소 운영자(개업공인중개사)가 유의할 점
- 중개보조원, 실장, 팀장 등의 명칭을 사용하는 인력이 실제로
- 자격취소된 사람을 고용하거나, 그에게 실질 업무를 맡기면
- 사무소 전체가 단속 대상이 될 수 있고
- 등록취소·업무정지 등 중대한 행정처분으로 이어질 수 있습니다.
자주 묻는 질문(Q&A)
Q1. 자격취소 후에 한 중개로 받은 중개보수는 돌려줘야 하나요?
- 법적으로 유효한 중개행위로 보기 어렵기 때문에, 보수 청구 자체가 부정되거나 이미 받은 금액을 반환해야 할 수 있습니다.
Q2. 자격취소 후 영업이 적발되면 바로 구속되나요?
- 사안의 중대성, 반복 여부, 피해 규모, 전과 등을 종합해 판단하며, 모든 사건에서 구속되는 것은 아닙니다. 다만 유죄가 확정되면 전과가 남고, 벌금이나 징역형이 선고될 수 있습니다.
Q3. 자격취소가 되었는데, 다른 공인중개사 사무실에서 “실장”으로 일하면 괜찮나요?
- 명칭이 무엇이든 실질적으로 중개업무(알선, 계약 주도, 조건 조율)를 하면 위법 소지가 큽니다. 단순 사무보조 범위를 넘지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.
Q4. 자격취소 후에도 부동산 관련 컨설팅 회사에서 자문은 할 수 있나요?
- 법에서 말하는 “중개행위”에 해당하지 않는 일반적 자문·교육·자료 분석 등은 가능할 여지가 있으나, 실제 거래 당사자를 알선하고 계약에 실질 관여하면 중개행위로 판단될 수 있어 경계가 매우 중요합니다.
형사사건 응대 핵심은 변호사와 어떻게 공동 대응하느냐입니다. 수사 초기부터 재판·판결 이후까지 형사사건이 어떻게 흘러가는지 단계별로 먼저 짚어보고, 그 과정에서 피해자·피의자 입장에서 변호사로부터 어떤 도움을 받아야 하는지, 그리고 나에게 맞는 형사 변호사를 어떻게 골라야 하는지에 대한 '나에게 맞는 형사 변호사 찾기' 가이드 글입니다.
