주택시공 분쟁은 초기 단계에서 적절한 대응을 하지 못하면 조정과 소송으로 확대되면서 시공사와 건축주 간의 관계가 돌이킬 수 없을 정도로 악화되는 경우가 많습니다. 이 글에서는 주택시공 분쟁이 어떻게 심화되는지, 법적으로 어떤 문제가 발생하는지, 그리고 실제로 어떻게 해결되는지에 대해 설명합니다. 분쟁 초기 단계에서 취할 수 있는 현명한 대응 방법을 이해하면 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.
‘주택시공 분쟁 – 분쟁이 커져 조정·소송까지 가면서 관계가 완전히 악화됨’ 케이스
주택시공 분쟁은 다양한 형태로 발생합니다.
초기에는 건축주가 시공사에 공사 중단을 요구하지만, 시공사가 안전 조치를 취하고 있다는 답변만 반복하면서 신뢰가 깨집니다. 이 과정에서 건축주는 정밀 안전진단을 실시하고 법원에 공사중지가처분을 신청하게 되며, 분쟁은 본격적인 법적 단계로 진입합니다.
‘주택시공 분쟁 – 분쟁이 커져 조정·소송까지 가면서 관계가 완전히 악화됨’ 케이스 해석
주택시공 분쟁은 민사, 형사, 행정 영역에서 다양하게 적용됩니다.
민사 영역
- 하자보수청구권
- 건축주가 시공사에게 결함 부분의 수리를 요구할 수 있습니다
- 지체상금청구권
- 공사대금에 지체일수와 지체상금율을 곱하여 계산하며, 실제 준공된 날을 기준으로 합니다
- 손해배상청구
- 보수가 불가능하거나 과다한 비용이 드는 경우 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다
형사 영역
- 고의적 부실공사는 사기죄에 해당할 수 있습니다
- 안전 기준 미달로 인한 인명 피해 우려 시 업무상 과실치사상죄가 성립할 수 있습니다
- 공사대금 미지급, 하도급 위반, 전세 사기 등은 형사 처벌 대상이 됩니다
행정 영역
실질적 해결 프로세스
주택시공 분쟁의 실제 해결 과정은 다음과 같이 진행됩니다.
초기 단계
조정 단계
소송 단계
- 공사중지가처분 신청
- 법원이 “피보전권리”와 “보전의 필요성“을 엄격하게 심사합니다
- 담보 제공 명령(공탁금)이 나올 수 있으므로 예산을 미리 확보해야 합니다
- 법원이 지정한 감정인의 감정 결과가 판결에 절대적인 영향을 미칩니다
현실적 마무리
자주 묻는 질문
Q. 공사중지가처분을 신청하면 반드시 인정받나요?
A. 법원은 신청인의 주장이 타당한지 판단하기 위해 “피보전권리”(실제 권리가 있는지)와 “보전의 필요성”(긴급한 필요가 있는지)을 엄격하게 심사합니다. 정밀 안전진단 결과서, 진동 수치 측정 자료, 시뮬레이션 결과 등 객관적인 증거가 충분해야 인정받을 가능성이 높습니다.
Q. 지체상금은 어떻게 계산하나요?
A. 지체상금은 ‘공사대금 × 지체일수 × 지체상금율’로 계산됩니다. 중요한 점은 공사가 중단된 시점이 아닌 ‘실제 준공된 날’을 기준으로 계산한다는 것입니다. 시공사가 공사를 중도에 포기한 경우에는 새로운 시공사가 공사를 마칠 수 있었던 시점까지를 지체 기간으로 봅니다.
Q. 추가 공사비를 청구받으면 반드시 지급해야 하나요?
A. 추가 공사비 인정 여부는 입증 책임이 중요합니다. 공사 도중 주고받은 메신저 대화, 변경된 설계 도면, 현장 사진 등이 결정적인 증거가 됩니다. 법원이 묵시적 합의가 있었다고 판단하면 추가 공사비의 상당 부분을 인정해줄 수 있습니다.
Q. 부실공사가 의심되면 어떻게 해야 하나요?
A. 건축물의 균열이나 부실시공 여부는 법원이 지정한 감정인의 감정 결과가 판결에 절대적인 영향을 미칩니다. 감정인에게 어떤 항목을 중점적으로 검토하게 할 것인지, 우리 측에 유리한 질문을 어떻게 던질 것인지 전략을 짜는 것이 중요합니다. 전문 변호사의 조력을 받는 것이 현명합니다.
Q. 조정과 소송 중 어느 것을 선택해야 하나요?
A. 모든 분쟁을 소송으로 해결하는 것이 최선은 아닙니다. 조정은 소송보다 적은 비용으로 단기간에 결론을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 상대방이 성실하게 대응하지 않으면 조정이 불가능하므로, 분쟁 초기부터 법률 전문가와 상담하여 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 중요합니다.