주택을 신축하거나 리모델링할 때 건축허가를 받은 도면과 실제 시공 내용이 다르면 사용승인 단계에서 문제가 발생합니다. 이 글에서는 허가도면 위반으로 인한 시정명령이 무엇인지, 어떤 법적 절차가 적용되는지, 그리고 실제로 어떻게 해결되는지 설명합니다. 건축주와 시공사가 알아야 할 기본적인 법률 정보와 분쟁 해결 방법을 정리했습니다.
‘주택시공 분쟁 – 허가도면과 다르게 시공해 사용승인 단계에서 시정명령을 받음’ 케이스
허가도면과 다르게 시공되는 상황은 다음과 같이 발생합니다.
- 건축주가 건축허가를 받을 때 제출한 도면과 실제 시공 내용이 상이한 경우
- 구조, 면적, 용도, 외관, 내부 배치 등이 허가 도면과 다르게 시공된 상황
- 사용승인 신청 단계에서 건축 감리자나 허가권자의 현장 검사를 통해 적발되는 경우
- 허가권자가 건축법 위반 사항을 확인하고 건축주에게 시정명령을 발급하는 상황
‘주택시공 분쟁 – 허가도면과 다르게 시공해 사용승인 단계에서 시정명령을 받음’ 케이스 해석
이 분쟁에 적용되는 법적 규정은 다음과 같습니다.
- 건축법 제79조에 따라 허가권자는 건축법 위반 사항을 발견하면 소유자에게 시정명령을 할 수 있습니다.
- 시정명령은 등기우편으로 발송되며, 명령받은 자는 정해진 기간 내에 시정해야 합니다.
- 시정명령을 따르지 않으면 행정처분(과태료, 공사중지 등)이 진행될 수 있습니다.
건축 감리 관련
- 공사감리자는 설계도서와 다른 시공을 발견하면 건축주에게 알리고 시공사에게 시정을 요청해야 합니다.
- 시공사가 시정 요청을 따르지 않으면 감리자는 서면으로 공사 중지를 요청할 수 있습니다.
- 감리자가 위반 사항을 허가권자에게 보고했다는 이유로 불이익을 받아서는 안 됩니다.
실질적 해결 프로세스
실제 현장에서는 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
- 초기 단계
- 협의 단계
- 시정 공사
- 사용승인
- 분쟁 해결
실제로는 대부분 시정 공사 비용을 누가 부담할 것인지를 놓고 분쟁이 발생합니다. 시공사의 책임이 명확하면 시공사가 비용을 부담하는 경우가 많으나, 책임 소재가 불명확하면 장기간 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 사용승인이 지연되면 건축주의 입주 일정이 미뤄지고 금융비용이 증가하므로, 대부분 합의를 통해 빠르게 마무리하려고 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 시정명령을 받으면 반드시 시정해야 하나요?
A. 네, 시정명령은 행정 명령이므로 따라야 합니다. 정해진 기간 내에 시정하지 않으면 과태료나 공사중지 등 추가 행정처분을 받을 수 있습니다.
Q. 시정 공사 비용은 누가 내나요?
A. 원칙적으로 시공사의 책임입니다. 다만 건축주의 설계 변경 요청이나 지시로 인한 경우라면 건축주가 부담할 수 있습니다. 계약서와 시공 과정을 검토해 책임 소재를 판단합니다.
Q. 시정명령을 받으면 사용승인을 못 받나요?
A. 시정명령을 받은 상태에서는 사용승인을 받을 수 없습니다. 시정 공사를 완료하고 재검사를 통과해야 사용승인이 가능합니다.
Q. 시공사와 합의가 안 되면 어떻게 하나요?
A. 소비자분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 민사소송을 제기할 수 있습니다. 소송 전에 법률 전문가의 상담을 받아 증거 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
Q. 감리자가 위반 사항을 발견하지 못하면 책임이 있나요?
A. 감리자는 설계도서와 다른 시공을 발견하면 즉시 보고해야 합니다. 감리 의무를 다하지 않으면 건축주가 감리자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.