전세계약변호사는 전세 계약 과정에서 발생하는 다양한 법적 분쟁(보증금 미반환, 전세사기, 깡통전세 등)에 대해 계약 단계부터 분쟁 해결, 소송까지 종합적으로 조력하는 법률 전문가를 의미합니다.
이 글을 통해 전세계약변호사가 어떤 일을 하는지, 전세 분쟁 유형별 대응 방법, 실제 실무 팁, 상담·선임 시 체크포인트까지 한 번에 정리해보겠습니다.
전세계약변호사 개요
전세계약변호사가 다루는 주요 분야
- 전세계약 체결·갱신 자문
- 전세보증금 미반환 분쟁
- 전세사기(깡통전세, 이중계약 등) 피해 구제
- 대항력·우선변제권 확보 및 임차권등기명령
- 계약 해제·해지 및 손해배상 청구
- 경매·배당절차에서 임차인 권리 보호
- 보증보험(주택도시보증공사 HUG 등) 관련 분쟁
전세계약 시 꼭 알아야 할 기본 법률 개념
임대차계약의 핵심 요소
임차인의 세 가지 핵심 권리
- 대항력
- 우선변제권
- 요건
- 대항력 + 확정일자
- 효과
- 집이 경매·공매될 때 다른 채권자보다 보증금 먼저 배당받을 수 있는 권리
- 최우선변제권
- 요건
- 소액임차인 기준(지역·보증금액 기준) 충족 + 대항력
- 효과
- 일정 금액까지 다른 담보권자보다 최우선으로 배당
사람들이 전세계약변호사를 찾는 대표 상황
1. 전세보증금 미반환
- 계약 만료 후 집주인이
- 시간을 끌며 “새 세입자 들어와야 준다”고만 할 때
- 연락을 피하거나 잠적할 때
- “돈이 없다”는 이유로 반환을 거부할 때
전세계약변호사가 도와줄 수 있는 부분
2. 전세사기·깡통전세 피해
3. 전세계약 중도해지·계약 해제 분쟁
주요 쟁점
4. 전세보증보험 관련 문제
전세계약 단계별 체크리스트와 실무 팁
1. 계약 전(사전 조사 단계)
등기부등본 확인
집값과 보증금 비율 점검
중개사무소 및 집주인 신뢰도 확인
2. 계약 시 필수 조치
- 계약서 작성 시
- 임대인 인적사항·계좌번호 정확히 기재
- 특약에 아래 내용 포함하는 것이 유리
- 전입신고 및 확정일자 협조
- 선순위 권리변동 시 통지의무
- 중도해지·위약금 기준
- 전세보증보험 가입 관련 협조
- 계약금·잔금 이체
- 반드시 계좌이체 기록 남길 것
- 현금거래 지양
3. 입주 직후 해야 할 일
전세보증금 미반환 대응 절차
보증금 반환 요구부터 소송까지 흐름
| 단계 | 주요 내용 | 참고사항 |
|---|---|---|
| 1. 만기 도래 | 계약 기간 만료, 갱신 여부 확인 | 묵시적 갱신 방지 위해 만기 1개월 전 통보 필요 |
| 2. 반환 요청 | 구두 요구 및 날짜·내용 기록 | 통화 녹취, 문자·메신저 내용 보관 |
| 3. 내용증명 발송 | 보증금 반환 공식 요구, 기한 설정 | 이후 소송에서 중요한 증거가 됨 |
| 4. 임차권등기명령 | 이사 필요 시, 대항력 유지 위한 신청 | 법원에 단독 신청 가능, 변호사 조력 시 안전성↑ |
| 5. 소송 제기 | 보증금반환청구 소송 | 판결문 확보 후 강제집행 가능 |
| 6. 강제집행·경매 | 집에 대한 경매 신청, 배당요구 | 선순위 권리·시세에 따라 회수액 결정 |
임차권등기명령의 의미와 장점
- 전세 만기 후 이사를 가야 하지만
- 보증금을 받지 못한 상태에서
- 대항력·우선변제권을 계속 유지하고 싶은 경우 유용
- 장점
- 이사 후에도 기존 집에 대한 권리 유지
- 경매 시 배당에서 권리 보호
- 절차가 비교적 간단하고 비용도 소송보다 저렴한 편
전세사기(형사 문제)와 민사 대응의 차이
형사 절차(사기죄 고소 등)
민사 절차(보증금 회수 중심)
형사와 민사, 같이 진행하는 이유
전세계약변호사 상담·선임 시 확인할 점
이런 경우라면 초기에 상담받는 것이 유리함
- 보증금 규모가 크거나(특히 전 재산에 가까운 경우)
- 선순위 근저당, 다수 채권자가 얽혀 있는 복잡한 구조일 때
- 이미 경매개시결정이 내려진 상태에서 계약했거나 그런 의심이 들 때
- 중개사가 뭔가 숨기는 느낌이 들거나 설명이 불충분했을 때
- 전세사기 관련 경찰 조사·검찰 수사 연락을 받은 경우
상담 준비 시 가져가면 좋은 자료
- 임대차계약서 원본·사본
- 등기부등본(계약 전후 비교 가능하면 더 좋음)
- 전입신고 내역, 확정일자 서류
- 계좌이체 내역(계약금·잔금·보증금 입금 내역)
- 집 상태 관련 사진·영상
- 중개대상물 확인·설명서
- 집주인·중개업자와 주고받은 문자·카톡·녹취 파일 등
실무적으로 꼭 알아두면 좋은 팁
묵시적 갱신을 피하는 방법
- 전세계약 만료 1개월 전까지
- 갱신 거절 의사 또는 조건 변경 의사 서면 통지(문자, 카톡, 내용증명 등)
- 이를 하지 않으면
- 동일 조건으로 2년 연장된 것으로 의제될 수 있음
보증금 일부를 못 받은 상태에서의 이사
중개사의 책임을 물을 수 있는 경우
이런 경우 공인중개사 및 중개사무소를 상대로 손해배상청구를 검토할 수 있고, 전세계약변호사는 민사상 책임 범위를 따져 청구 전략을 세우는 역할을 한다고 보면 됨
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 전세 만기인데 집주인이 “새 세입자 들어와야 준다”고만 합니다. 어떻게 해야 하나요?
- 계약 기간이 끝났다면 보증금 반환의무는 이미 발생한 상태입니다.
- 새 세입자 유무와 관계없이
- 내용증명으로 반환을 공식 요구하고
- 필요시 보증금반환청구 소송, 임차권등기명령 등을 검토하는 것이 일반적입니다.
Q2. 계약할 때는 대출이 가능하다 했는데, 막상 은행에서 안 된다고 합니다. 계약을 취소할 수 있나요?
- 계약서·특약에 “전세대출 불가 시 계약 무효” 등의 문구가 있는지 여부가 핵심입니다.
- 그런 특약이 없다면 단순히 대출 불가를 이유로 일방적인 해제는 어려울 수 있고, 계약금 몰취 위험이 있을 수 있습니다.
- 구체적 계약서 내용을 바탕으로 개별 검토가 필요합니다.
Q3. 집이 경매에 넘어갔는데, 보증금을 다 돌려받지 못할 것 같으면 어떻게 해야 하나요?
- 우선
- 대항력·우선변제권 요건 충족 여부 확인
- 배당요구 종기 내 배당요구 신청 필수
- 회수 불가능한 금액에 대해서는
- 집주인 개인을 상대로 추가 청구
- 경우에 따라 중개사, 시행사 등 제3자의 책임 검토가 필요할 수 있습니다.