주택을 신축하거나 리모델링할 때 기초 공사는 전체 건물의 안정성을 좌우하는 가장 중요한 단계입니다. 그런데 기초 공사가 완료된 후 한참이 지나서 치수나 위치가 설계도와 다르다는 사실을 발견하면 어떻게 해야 할까요? 이 글에서는 이러한 주택시공 분쟁 상황에서 발생하는 법적 문제, 책임 관계, 그리고 실제 해결 방법에 대해 설명하겠습니다.
‘주택시공 분쟁 – 기초 공사 후 치수·위치가 설계와 다름을 나중에야 발견함’ 케이스
기초 공사 후 치수·위치 오류가 발견되는 상황은 다음과 같이 진행됩니다.
- 설계도에 따라 기초 공사를 진행했다고 시공사가 주장하지만, 실제 측량 결과 기초의 높이, 폭, 또는 위치가 설계와 상이함
- 상부 구조물이 올라간 후, 또는 건물이 완공된 후 구조 검사나 하자 점검 과정에서 오류 발견
- 발주자가 독립적인 감리사나 건축사를 통해 검증한 결과 시공 오류 확인
- 기초 공사의 오류로 인해 상부 구조에 영향을 미치거나 건물의 안정성 문제 발생 가능성 대두
‘주택시공 분쟁 – 기초 공사 후 치수·위치가 설계와 다름을 나중에야 발견함’ 케이스 해석
이 분쟁은 민사, 행정, 관련 법규 등 여러 측면에서 검토됩니다.
민사법적 책임
- 시공사는 설계도에 따른 정확한 시공 의무를 부담합니다(건설산업기본법, 주택법)
- 발주자는 시공사에 대해 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다
- 기초 공사 오류로 인한 보수 비용, 구조 안정성 저하로 인한 건물 감가상각분, 거주 불가능 기간의 손해배상 등을 청구할 수 있습니다
- 시공사의 하자 담보책임 기간(일반적으로 5년)이 중요한 판단 기준이 됩니다
행정 처분
- 건축허가 기관이나 지자체는 부실 시공 적발 시 시공사에 대한 행정 처분을 할 수 있습니다
- 건축법 위반 정도에 따라 과태료 부과, 시공 중지 명령, 또는 건설업 등록 취소 등의 조치가 가능합니다
관련 법규 적용
실질적 해결 프로세스
실제 분쟁은 다음과 같은 단계를 거쳐 해결됩니다.
- 발주자가 독립적인 건축사나 감리사에게 정밀 측량 및 감정을 의뢰하여 오류 사실 확인
- 시공사에 서면으로 오류 사실을 통보하고 원인 규명 및 보수 계획 제시 요청
- 시공사가 오류를 인정하는 경우와 부인하는 경우로 나뉨
- 시공사가 오류를 인정한 경우
- 많은 경우 발주자와 시공사가 보수비 배상으로 합의하여 마무리됨
- 기초 공사 재시공은 상부 구조 철거 등으로 인한 추가 비용과 시간이 소요되므로 현실적으로 어려운 경우가 많음
분쟁 심화 단계
- 협상이 결렬된 경우 발주자는 시공사를 상대로 손해배상청구소송 제기
- 소송 과정에서 법원이 선임한 감정인에 의한 공식 감정 실시
- 기초 공사 오류의 정도, 건물 안정성 영향, 보수 비용 등을 종합적으로 판단하여 배상액 결정
현실적 마무리
- 소송까지 진행되는 경우는 상대적으로 적으며, 대부분 협상 단계에서 합의
- 시공사의 보험(배상책임보험)을 통한 배상이 이루어지기도 함
- 기초 공사 오류가 경미한 경우 발주자가 일부 손해를 감수하고 마무리하는 경우도 있음
- 오류가 심각하여 건물 안정성에 영향을 미치는 경우 재시공 또는 대규모 보수로 진행
자주 묻는 질문
Q1. 기초 공사 완료 후 1년이 지나서 오류를 발견했습니다. 여전히 시공사에 책임을 물을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 주택법에서 정한 하자 담보책임 기간은 일반적으로 5년이므로, 1년 이내에 발견한 오류는 충분히 책임을 물을 수 있습니다. 다만 오류 발견 후 신속하게 시공사에 통보하고 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
Q2. 기초 공사 오류로 인한 손해배상액은 어떻게 결정되나요?
A. 손해배상액은 보수에 필요한 실제 비용, 건물 감가상각분, 거주 불가능 기간의 손해 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 법원의 감정 결과와 양측의 주장을 바탕으로 판단되며, 시공사의 과실 정도도 영향을 미칩니다.
Q3. 시공사가 오류를 부인하면 어떻게 해야 하나요?
A. 독립적인 건축사나 감리사에게 정밀 측량 및 감정을 의뢰하여 객관적 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 이를 바탕으로 소송을 제기할 수 있으며, 법원이 선임한 감정인의 감정 결과가 최종 판단의 근거가 됩니다.
Q4. 기초 공사를 다시 하는 것이 가능한가요?
A. 기초 공사 재시공은 상부 구조 철거, 새로운 기초 시공, 상부 구조 재건설 등으로 인해 막대한 비용과 시간이 소요됩니다. 따라서 현실적으로는 보수비 배상으로 합의하는 경우가 대부분입니다. 다만 오류가 건물 안정성을 심각하게 위협하는 경우에는 재시공이 필요할 수 있습니다.
Q5. 감리사가 기초 공사 오류를 놓친 경우 감리사도 책임을 물을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 감리사는 시공 과정을 감시 감독할 의무가 있으므로, 명백한 오류를 놓친 경우 발주자는 감리사를 상대로도 손해배상청구를 할 수 있습니다. 다만 감리사의 과실 정도를 입증해야 합니다.