‘부담부증여계약서’는 단순 증여가 아니라, 증여를 받는 사람이 일정한 채무나 부담을 함께 떠안는 형태의 계약을 말합니다. 이 글에서는 부담부증여계약서의 기본 구조, 세금·소송 리스크, 실제 작성 시 체크해야 할 조항들, 가족간 분쟁을 줄이는 실무 팁까지 한 번에 정리합니다.
부담부증여계약서 개요와 기본 구조
부담부증여는 민법상 ‘증여’의 한 종류로, 수증자가 일정한 부담(채무 인수, 생활부양, 권리설정 등)을 지는 것을 조건으로 한 증여입니다.
1. 법적 의 미
2. 언제 활용 되는가
3. 부담부증여계약서의 기본 구성 항목
- 계약 당사자
- 목적물
- 부담(의무)의 내용
- 소유권 이전 시기 및 방법
- 세금 부담 주체(취득세, 등록세, 증여세 등)
- 부담 불 이행 시 해제·손해배상 규정
- 분쟁 해결 방법(관할 법원, 조정 등)
부담부증여 vs 일반 증여·매매 비교
| 구분 | 일반 증여 | 부담부증여 | 매매 |
|---|---|---|---|
| 대가 지급 여부 | 없음(완전 무상) | 일부 있음(부담 부분) | 있음(전액 유상) |
| 세법상 성격 | 전부 증여 | 부담 초과 분: 증여 | 양도·취득 |
| 증여세 | 전체 가 액 기준 | 시가 – 부담액 부분에 대해 과 세 | 과 세 안 함(원칙) |
| 양도 소득세 | 없음(원칙) | 부담액 상당 부분에 대해 발생 | 거래대금 기준 발생 |
| 취득세 | 증여 취득세율 적용 | 부담 부분: 매매세율, 나머지: 증여세율 혼합 |
매매 취득세율 적용 |
| 분쟁 발생 유형 | 증여 의 사 부인, 반환 청구 | 부담 범위·불 이행, 세금 분담 다툼 | 대금 미지급, 하자담보 |
부담부증여계약서 작성 시 필수 기재사항
1. 당사자 및 가 족관계 확인
2. 목적물(재산) 특정
3. 부담(의무)의 구체적 내용
부담부증여계약서와 세금(증여세·양도 소득세·취득세)
1. 증여세 기본 구조
2. 증여자 입장의 양도 소득세
3. 취득세
부담부증여계약서 실제 사례에서 자주 생기는 분쟁 유형
1. 세금 분담 관련 분쟁
- “양도 소득세까지 왜 본인이 내야 하느냐”
- “증여세·취득세를 누가 얼마씩 부담할 것인지”
- → 계약서에 아래 내용을 명시 하는 것이 안전
2. 부담(부양·간병 의무) 불 이행
3. 채무 인수에 대한 채권자 승낙 문제
- 은행 대출의 채무자를 자녀로 변경하려 할 때
- 이 경우
- 법률상 ‘면책적 인수’가 아니라
- 증여자와 수증자 가공동으로 책임을 지는 형태가 될 수 있음
- 계약서에
4. 상속재산 분쟁과의 연결
부담부증여계약서 필수 조항 예시(체크리스트)
아래 항목들이 계약서 내용에 들어가 는지 하나씩 체크 하는 것이 좋습니다.
부담부증여계약서와 부동산(아파트·상가) 실무 팁
1. 부동산 시가 산정 팁
2. 임대차가 있는 부동산의 부담부증여
부담부증여계약서 작성 전에 꼭 확인해야 할 체크포인트
- 세무 시뮬레이 션
- 증여세 + 양도 소득세 + 취득세 합산 예상액
- 상속 전체 구도
- 실질적인 부담 이행 가능성
- 수증자가 실제로 채무를 감당할 수 있는 지
- 장기간 부양 의무를 지속할 경제·시간적 여건이 있는 지
- 채권자(은행 등)와의 협의
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 부담부증여계약서를 반드시 공증해야 하나요?
Q2. 부담부증여와 매매를 섞어서 계약해도 되나요?
Q3. 부담을 이행하지 않으면 증여를 취소할 수 있나요?
- 민법상
- 부담부증여에서 수증자가 부담을 이행하지 않으면
- 증여자는 계약을 해제할 수 있다는 것이 일반적 해석
- 다만
- 부담의 내용·중요도, 불 이행 정도에 따라 다툼이 발생
- 계약서에 해제 사유와 절차를 구체적으로 기재하는 것이 중요함
Q4. 가족간 부담부증여도 세무 조사를 많이 하나요?
- 재산 규모, 시가 와의 차이, 신고 내용 등에 따라
- 일정 금액이 상, 특정 패턴이 반복될 경우 세무 조사 가능성 상승
- 시가 평가, 채무액 증빙, 계좌이체 내역 등을 정리해 두는 것이 안전함
