건설소송 변호사는 공사대금, 하자보수, 지연손해금, 공기지연, 계약해지, 보증금 반환 등 건설·부동산 공사 과정에서 발생하는 민사분쟁을 법적으로 해결하는 역할을 맡습니다.
이 글에서는
- 건설소송 변호사가 어떤 일을 하는지
- 공사대금·하자·지연 등 주요 쟁점
- 소송 전 단계에서 실제로 취할 수 있는 실무적 대응
- 변호사 선임 시 체크할 포인트
- 자주 묻는 질문(FAQ)
건설소송 변호사 개요 및 역할
- 특징
- 단순 민사소송과 달리 공정(공사 과정)에 대한 이해가 중요합니다.
- 건축법, 주택법, 하도급법, 집합건물법 등 개별 법령과 판례를 함께 다룹니다.
- 공사일지, 내역서, 도면, 감정서 등 기술자료와 증거 정리 능력이 요구됩니다.
- 관여하는 당사자 유형
- 발주자(시행사·조합·개인 건축주)
- 원도급사(종합건설사)
- 하도급사(전문공사업체)
- 입주자·분양자·소유자·임차인 등
건설소송 변호사가 주로 다루는 분쟁 유형
1. 공사대금 청구·지급 분쟁
- 주요 쟁점
- 계약서상 공사대금 총액 및 변경 내역
- 공사 진척률(기성률) 산정
- 추가·변경공사에 대한 대금 인정 여부
- 선급금·중도금·잔금 지급 조건
- 지연손해금(이자) 및 지체상금
- 실무 포인트
- 시공사 입장
- 공사일지, 기성검사조서, 세금계산서, 노무·자재비 내역 확보
- 발주자가 승인한 변경·추가공사 승인서를 문서로 남기는 것이 핵심
- 발주자 입장
- 설계변경 승인 범위와 예산 한도 명확화
- 하자·지연·미시공 부분을 정리한 검측서·사진 확보 후 대금 지급
2. 하자보수·하자손해배상 분쟁
- 하자의 유형
- 구조안전 관련 하자(균열, 누수, 철근부족 등)
- 마감·미관 관련 하자(타일, 도장, 창호 등)
- 설비 관련 하자(전기, 소방, 배관, 환기 등)
- 법적 기준 미달(단열·방음 성능 등)
- 실무 포인트
- 입주자·건축주
- 하자 발견 즉시 사진·영상·일시·위치 기록
- 관리사무소·시공사에 내용증명 형태로 통지
- 필요시 감정신청(법원 감정 또는 사설 감정) 검토
- 시공사
- 하자보수 계획을 문서로 제시하고, 보수 이력 관리
- 노후·사용상 과실 등 책임범위를 명확히 주장할 수 있는 자료 준비
3. 공기지연·지체상금·지연손해금 분쟁
- 주요 용어
- 공사기간: 계약상 정해진 착공·준공 기한
- 공기연장: 천재지변·설계변경·발주자 사정 등으로 기간 연장
- 지체상금: 정해진 준공일을 넘긴 경우 약정된 비율로 부과되는 금액
- 지연손해금: 미지급 대금에 대한 이자 성격
- 실무 팁
- 공기 지연 사유와 일시를 수시로 공문·메일로 통지해둬야 입증이 수월합니다.
- 발주자 사정(설계 지연, 인허가 지연, 대지 인도 지연 등)이 있으면, 그때그때 공기연장 합의서 또는 회의록 형태로 남겨두는 것이 중요합니다.
4. 도급·하도급 계약서 관련 분쟁
- 대표 쟁점
- 도급 범위(공종, 면적, 설비 포함 여부)
- 직접공사비·간접공사비·일반관리비·이윤 산정
- 하자담보책임 기간 및 범위
- 선급금·기성금 지급 조건
- 하도급대금 조정, 일방적 단가 인하
- 불공정약관, 위약벌 과다 여부
- 계약서 검토 시 체크리스트
- 공사 범위와 내역서가 구체적인지
- 설계변경·물가 상승 시 단가 조정 규정이 있는지
- 하자담보책임 기간이 관련 법령보다 과도하게 불리하지 않은지
- 지체상금 비율·상한선이 합리적인지
- 분쟁 발생시 관할 법원 및 분쟁 해결 절차(조정, 중재 등)가 어떻게 정해져 있는지
5. 재개발·재건축·주택건설 관련 건설소송
- 주요 분쟁 유형
- 조합 vs 시공사: 공사비 증액, 시공사 교체, 계약해지
- 조합 vs 조합원: 분담금, 분양가, 관리처분계획
- 입주자 vs 시행·시공사: 하자, 분양대금, 옵션 미이행
- 상가·근린생활시설 분양 관련 분쟁
- 특징
- 이해관계인이 많고, 집단 분쟁의 형태를 띱니다.
- 총회 의결 절차, 의사록, 조합 규약 등 절차적 적법성이 핵심 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
건설소송 진행 절차와 전략
1. 소송 전(Pre-litigation) 단계
- 필수 준비
- 도급·하도급 계약서, 설계도서, 내역서
- 공사일지, 회의록, 공문, 이메일
- 기성검사조서, 세금계산서, 영수증
- 하자 관련 사진·영상, 수리견적서
- 관련 법령·표준도급계약서와의 차이 검토
- 실무 전략
- 내용증명 발송을 통해 문제 제기 시점과 요구 내용을 명확히 남깁니다.
- 감정이 중요한 사건(하자, 공사량 등)은 소송 전 감정 또는 전문가 자문을 활용하면 분쟁 구조 파악에 유리합니다.
- 협상 가능성이 있는 경우, 합의·조정 안을 미리 시뮬레이션 해두는 것이 좋습니다.
- 주요 절차
- 소장 제출 → 답변서 제출 → 변론기일 진행
- 감정(건축·토목·기계·전기 등 전문 감정)
- 증인신문(현장소장, 감리, 발주자 관계자 등)
- 판결 또는 조정 성립
- 건설소송의 특징
- 감정 결과에 따라 승패가 크게 좌우되는 경우가 많습니다.
- 감정인에게 제공할 자료 정리, 현장 설명, 쟁점 정리가 매우 중요합니다.
- 장기화될 수 있으므로 비용·시간 대비 기대 이익을 수시로 점검해야 합니다.
건설소송 변호사 선임 기준과 체크포인트
- 전문성 확인 방법
- 건설·부동산 소송 처리 이력(공사대금·하자·재개발 등)
- 감정 사건 경험(건축·토목 감정 대응 경험)
- 도급·하도급 계약서 자문 경험
- 건설 관련 자문팀·업무 협업 구조(세무·회계·기술 자문 등)
- 상담 시 확인할 내용
- 사건의 핵심 쟁점과 입증 포인트를 어떻게 정리하는지
- 예상되는 소요 기간과 비용 구조
- 협상·조정·중재 등 대체적 분쟁해결(ADR) 활용 계획
- 증거 부족 부분을 어떻게 보완할지에 대한 구체적 전략
- 유의사항
- “무조건 이긴다” 식의 장담보다는 리스크와 한계를 함께 설명하는지가 중요합니다.
- 초기 상담 단계라도, 보유 자료를 최대한 공유하고, 문서 정리 방식에 대해 조언을 받는 것이 좋습니다.
아래 표는 건설소송과 일반 민사소송의 특징을 비교한 것입니다.
| 구분 |
건설소송 |
일반 민사소송(채권·손해배상 등) |
| 주요 쟁점 |
공사대금, 하자, 공기지연, 설계·시공 범위 |
대여금, 물품대금, 단순 불법행위 손해배상 등 |
| 증거 형태 |
도면, 공사일지, 내역서, 감정서, 현장사진 |
계약서, 영수증, 문자·카톡, 계좌내역 등 |
| 전문성 |
건설기술·건축법령에 대한 이해 필요 |
일반 민법·상법 중심 |
| 감정 필요성 |
하자·공사량·공사비 산정에 감정 필수적 |
대부분 감정 없이 서면증거 위주 |
| 소송 기간 |
감정절차로 인해 장기화되는 경향 |
비교적 단기간에 종결되는 사건도 많음 |
건설소송에서 바로 활용할 수 있는 실무 팁
- 지금 당장 해두면 좋은 일
- 계약서, 공문, 메신저 대화, 메일 등 모든 자료를 한 곳에 정리
- 하자·미시공·공정지연 부분 사진·영상·녹취 수집
- 주요 일정(착공, 준공, 중도금 지급일, 문제 발생일) 타임라인 작성
- 상대방과의 모든 협의는 가급적 서면·메일로 남기기
- 협상·합의 시 유의사항
- ‘하자 전부 종결’ 등 포괄적 면제 조항은 범위·대상·금액을 명확히 기재
- 지급 기한과 이행 방식(계좌, 분할, 이행조건)을 구체적으로 명시
- 장래 하자에 대한 책임을 전면적으로 면제하는 조항은 분쟁 소지가 크므로 신중히 검토
건설소송 변호사 관련 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 공사대금 일부만 못 받은 상태인데, 바로 소송을 제기해야 할까?
- 계약서와 진행 상황을 검토해
- 공문·내용증명으로 먼저 지급 요구와 기한을 분명히 하는 것이 일반적입니다.
- 상대방이 지급 의사가 없거나 지연이 계속된다면, 그때 공사대금 청구소송이나 가압류(부동산, 채권)를 함께 검토하는 것이 좋습니다.
Q2. 아파트 입주 후 하자가 많은데, 개인이 바로 소송을 제기해도 되나?
- 가능은 하지만,
- 입주자대표회의·관리사무소를 통한 집단 대응이 비용·효율 측면에서 유리한 경우가 많습니다.
- 하자보수 단계 → 조정·중재 → 소송 순으로 검토하고, 하자담보책임 기간(법정·계약상)을 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 건설소송은 감정 비용이 많이 드는가?
- 사건 규모와 쟁점 범위에 따라 다르며,
- 수백만 원에서 수천만 원까지 나오는 경우도 있습니다.
- 감정 이전에 쟁점 범위 축소, 우선 합의 가능 부분 정리를 하면 비용을 줄일 수 있습니다.
Q4. 건설소송 변호사를 선임하는 가장 적절한 시점은?
- 소송 제기 직전보다는
- 계약 체결 또는 분쟁 조짐(대금 지연, 공정 지연, 잦은 설계변경, 하자 분쟁) 단계에서 상담을 받는 것이
- 계약 조건 조정, 증거 확보, 협의 전략 수립에 훨씬 유리합니다.
