전과 자 임대차 계약 문제 – 집주인·세입자 분쟁, 허위사실·계약취소·손해배상까지 한 번에 정리

‘전과 자 임대차 계약 문제’는 세입자의 전과 사실을 둘러싸고 임대차 계약 체결·해지, 보증금, 퇴거, 형사 처벌 가능성 등이 얽히는 분쟁을 말합니다. 이 글을 통해서 당신한테 전과 사실 고지 의무, 허위·은 폐 시 형사 처벌 가능성, 집주인의 계약 해지·갱신 거절 기준, 실제 해결 전략과 실무 팁을 알려주겠습니다.

전과 자 임대차 계약 문제 개요

1. 전과 가 있으면 임대차 계약이 안 되나?

• 우리나라법에는
  • “전과 자에 게는 집을 임대할 수 없다”는 일반적 금지 규정은 없습니다.
• 다만 현실적으로
  • 집주인·공인중개사가 전과 여부를 이 유로 계약을 꺼리는 경우가 많습니다.
  • 특히
    • 성범죄, 마약, 강력범죄, 사기·보이 스피싱 전과
    • 주거지역·아파트 단지 특성(학군, 치안 이미지 등)에 따라
    • 계약 거절·갱신 거절 가능성이 높아집니다.
  • 법적으로는
    • 전과 = 임대차 계약 자동 불가가 아니라,
    • “계약 당사자의 선택 요소”로 작용 하는 구조입니다.

2. 전과 사실, 꼭 말해야 하나? (고지 의무 쟁점)

• 법에 세입자의 전과 고지 의무를 명시한 규정은 없습니다.
• 그러나 다음과 같은 경우 분쟁 가능성이 커집니다.
  • 집주인이 “전과 있으면 절대 계약 안 한다”고 명시적으로 말한 경우
  • 신청서·계약서에 “전과 여부 기재란”이 있고, 거기에 허위 기재한 경우
  • 특정 범죄(성범죄 자 알림e 대상 등)로 주민·입주민 민원 가능성이 높은 경우

전과 자 임대차 계약에서 자주 문제되는 상황들

1. 전과 사실을 숨기고 계약한 경우

(1) 집주인이 아예 묻지 않은 경우

• 일반적으로
  • 집주인이 전과 여부를 전혀 묻지 않았고,
  • 세입자가 스스로 말하지 않은 경우

→ 형사 처벌까지가는 일은 거의 없습니다.

• 다만 예외적으로
  • 특정 범죄 전과(예: 성범죄) +
    • 아동·청소년 밀집 아파트, 기숙사, 쉐어하우스 등에서
    • 다른 입주민들의 강한 민원이 발생하고
    • 집주인이 “이 런 전과 알았으면 계약 안 했다”고 강하게 주장 하는 경우

→ 민사상 계약 취소·해지 분쟁으로 비화할 수 있습니다.

(2) 집주인이 전과 여부를 명확히 물은 경우

• 예
  • “전과 있습니까?
    없으면 여기 ‘무’라고 쓰세요.”
  • “보이 스피싱·사기 전과 있으면 계약 안 합니다.”
• 이 때
  • 고의 로 “없다”고 거짓말한 경우
  • 계약서·신청서에 허위 기재한 경우
• 분쟁 포인트
  • 집주인 입장
    • “중요한 사실을 속여서 계약했다” → 사기죄 또는 민사상 계약 취소·해지 주장
  • 세입자 입장
    • “과거 전과가 임대차와 직접 관련 있는 ‘중요한 사항’이 냐”가 핵심 쟁점

2. 형사 처벌 가능성 – 사기죄, 사문서위조죄 등

(1) 사기죄 성립 가능성

• 사기죄 기본 요건
  • 기망행위(속임)
  • 그로 인한 착오
  • 재산상 이익 취득 (전세·월세 보증금, 거주 이익 등)
• 전과은 폐 가사기죄 로까지가 려면
  • 집주인이 “전과 있으면 절대 계약 안 했다”는 점이
    • 상당히 명확히 드러나야 하고
  • 해당 전과가 임대차와 밀접하게 관련되어 있어야 합니다.
    • 예: 보이 스피싱 사무실로 쓰이 기 위한 전세계약 등
  • 실무상
    • 단순히 “전과 자라는 사실”만 숨긴 경우

→ 사기죄 까지 인정되는 사례는 많지 않습니다.

• 다만,
  • 전과 + 실제로 그 집을 범죄 에 이 용(불법 도 박장, 마약 투약 장소, 보이 스피싱 콜센터 등)한 경우

→ 사기죄·건물주 손해배상 청구 등으로 확대될 수 있습니다.

(2) 문서 관련 범죄

• 입주신청서, 사전조사서 등에
  • “전과 없음”이 라고 적으라고 하거나, 체크 하는 란이 있는 경우
• 여기서 고의로 허위 기재했다면
  • 사문서위조·변조죄까지는 잘가 지 않지만
  • 허위 작성 사실이 사기죄 판단에 불리하게 작용할 수 있습니다.

3. 집주인의 계약 해지·갱신 거절 문제

(1) 이미 계약한 상태에서 전과 사실이 뒤늦게 밝혀진 경우

• 집주인 주장 패턴
  • “알았으면 계약 안 했다, 계약 취소/해지하겠다.”
• 주로 논점이 되는 부분
  • 전과가 임대차 목적과 직접 관련 있는 지
  • 세입자가 주거지에서 실제로 문제를 일으켰는 지 (소란, 범죄 이 용 등)
  • 주변 입주민 민원 정도
• 일반적인 방향
  • 단순 과거 전과 만으로

→ 이미 체결된 계약을 일방적으로 해지하기는 쉽지 않습니다.

• 그러나
  • 실제로 그 집을 다시 범죄 에이 용하거나
  • 지속적인 소란·폭력 등 문제가 발생하면

→ 일반적인 임대차 해지 사유(계약 위반, 선량한 주거질서 침해)로 해지 가능성이 커집니다.

(2) 계약 갱신 거절(갱신요구권 관련)

• 주택임대차보호법상 계약갱신요구권이 있더라도
  • 임차인이 “정당한 사유”를 제공하면 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
• 전과 자체만으로는 애매하지만, 예를 들어
  • 성범죄 자 전과 +
    • 인근 학교·학원가 학부모 민원 다수
    • 실제로 접근·행위 정황이 있는 경우
  • 보이 스피싱 조직원 전과 +
    • 집에서 다수 인원이 드나들며 실제로 범죄 시도 정황

→ 집주인이 갱신 거절 사유로 주장 할 여지가 커집니다.

4. 전과 자 임대차에서 자주 발생하는 민사 분쟁

(1) 보증금 반환 문제

• 집주인이 전과를이 유로
  • “계약 무효·취소”라고 주장 하며
  • 보증금 전액 또는 일부를 돌려주지 않으려는 경우가 있습니다.
• 핵심 쟁점
  • 전과은 폐가 민법상 ‘사기’에 해당 하는 지
  • 집주인이 전과 유무를 계약의 본질적 전제로 삼았는 지
  • 전과와 실제 임대차 사용 사이 의 관련성 (범죄이 용 여부 등)
• 실무상
  • 단순 전과 숨김만으로

→ 집주인이 보증금 전액을 들고 가는 것은 쉽지 않은 편입니다.

• 다만 분쟁이 길어지고,
  • 소송·강제집행 등으로 시간이 많이 소요될 수 있습니다.

(2) 손해배상 청구

• 집주인 또는 관리단·입주자대표회의 등이
  • “전과 자 때문에 아파트 이미지·시세가 떨어졌다”
  • “민원 대응 비용·변호사 비용이 들었다”
• 이 런 사유로 손해배상 청구를 시도 하는 경우도 있으나
  • 실제로 법원에서 인정되는 범위는 상당히 제한적입니다.
  • 구체적 손해와 전과 자의 행위 사이 인과 관계를 증명해야 하기 때문입니다.

세입자(전과 자) 입장에서 알아야 할 핵심 포인트

1. 계약 전 단계에서의 실무 팁

• 가 급적
  • 공인중개사를 통해 정식 계약을 하는 것이 좋습니다.
  • 개인 직거래보다 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.
• 집주인·중개사가 전과 여부를 물을 때
  • 질문이 구체적인지, 단순한지 구분해야 합니다.
    • “전과 있습니까?” (포괄적 질문)
    • “최근 10년 내 성범죄 전과 있습니까?” (구체적 질문)
  • 전과가 민감한 범죄 인 경우
    • 솔직하게 밝히되,
      • 이미 형을 마치고 사회에 복귀했다는 점
      • 현재 직장·생활 안정 상태
      • 주변에 피해를 줄 행동을 하지 않겠다는 의 사를 차분하게 설명 하는 편이 분쟁을 줄입니다.

2. 전과를 숨겼다가 들킨 경우 대처

• 즉시
  • 집주인과 감정싸움을 키우지 말고,
    • 사실관계를 정리하고
    • 필요하면 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다.
  • 체크 포인트
    • 집주인이 전과를 명시적으로 물었는 지
    • 전과 사실이 임대 목적과 직접적으로 연결되는 지 (해당 집을 범죄에 쓰려 했는 지 여부)
    • 집주인이 형사 고소(사기 등)를 실제로 준비 하는 지, 단순 협박인지
  • 협의 가능성
    • 경우에 따라
      • 조기 퇴거 + 적절한 정산
      • 남은 기간 월세 일부 감액·조정 등으로
      • 합의 해결을 시도 할 수 있습니다.

3. 형사 사건으로 번졌을 때 유의 점

• 사기죄 고소가 들어온 경우
  • “전과 숨김 = 자동 사기죄”는 아닙니다.
  • 실제로:
    • 집주인이 전과를 계약의 핵심 조건으로 삼았는 지
    • 당신이 그 집을 범죄에이 용하려 했는 지
    • 전과 숨김이 집주인에 게 실질적 손해를가 져왔는 지가 쟁점입니다.
  • 방어 포인트 예
    • 단순 과거 전과로,
      • 이미 형 집행 종료·사회 복귀 후
      • 그 집에서 범죄를 할의 도는 전혀 없었고 실제로도 없었다.
    • 집주인이 전과 여부를 계약서상 명확히 조건으로 걸지 않았다.
    • 계약 당시 질문이 애매했고, 고의 적인 기망 의 사는 없었다.

집주인 입장에서 알아야 할 핵심 포인트

1. 전과 자와의 임대차 계약을 피하고 싶다면

• 실무적으로
  • 입주 신청서·계약 전 설명서에
    • “특정 범죄 전과(예: 성범죄, 보이 스피싱, 마약 등) 보유 시 계약 불가”
    • “허위 기재 시 계약 해지 및 손해배상 청구 가능”
    • 이 런 문구를 명확히 넣는 것이 좋습니다.
  • 다만
    • 전과 자에 대한 과 도한 차별·인권 침해적 표현은 피 하는 것이 바람직합니다.
    • 법률상 차별금지·인권 침해 논란 소지도 염두에 두어야 합니다.

2. 전과 사실을 나중에 알게 되었을 때

• 먼저 확인할 것
  • 계약 당시 전과 여부를 실제로 물었는 지,
  • 문서에 허위 기재가 있었는 지
  • 현재 거주 중인 세입자가 실제 문제를 일으키고 있는 지 (소란, 범죄이 용, 민원 등)
• 대처 순서 예
  • 1. 세입자에 게 사실관계 확인 및 입장 청취
  1. 주변 입주민 민원 여부, 실제 피해 여부 파악
  2. 필요 시 내용증명 등으로 입장을 공식 통보
  3. 해지·갱신 거절 등 법적 조치를 검토

3. 무리한 형사 고소의 리스크

• 단순히 “전과 자인데 숨겼다”는이 유만으로
  • 무리하게 사기죄 고소를 반복하면
  • 오히려 무고죄 논란이 생길 수 있습니다.
• 실제 손해·기망 정도, 계약 경위 등을 면밀히 검토한 뒤
  • 민사적 해결(합의, 조정, 해지 후 정산 등)을 우선 고려 하는 것이 안전합니다.

실무적으로도 움이 되는 체크리스트

1. 세입자(전과 보유자) 체크리스트

• 계약 전
  • □ 공인중개사 통한 정식 계약 여부 확인
  • □ 집주인이 전과 여부를 명시적으로 묻는 지 확인
  • □ 질문이 구체적일 경우, 허위 진술 여부 재검토
  • □ 전과와 임대 목적(주거 vs 사무실·영업)의 관련성 검토
• 분쟁 발생시
  • □ 계약서·문자·카톡 등 증거 자료 보존
  • □ 집주인이 어떤 범죄로 고소하겠다는 것인지 정확히 파악
  • □ 조기 퇴거·합의 등 현실적인 해결책도 함께 검토

2. 집주인 체크리스트

• 계약 전
  • □ 임차인 정보 확인 범위 설정(직장, 소득, 신용 등)
  • □ 전과 여부를 어디까지, 어떻게 물을 지 정리
  • □ 신청서·계약서에 허위 기재 시 조치 규정 명시
• 분쟁 발생시
  • □ 전과와 실제 임대차 사용 사이 의 관련성 파악
  • □ 주변 민원·실제 피해 자료 수집
  • □ 감정적 대응 대신, 내용증명·조정 절차 등 활용

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전과가 있으면 전세나 월세 계약이 법적으로 금지되나요?

• 금지되지 않습니다.
• 다만 집주인이 전과를이 유로 계약을 거절할 자유는 있습니다.

Q2. 전과를 말하지 않고 계약했는 데, 나중에 알게 됐다고 바로 나가 라고 합니다. 불법인가 요?

• 단순 과거 전과 만으로
  • 이미 체결된 계약을 일방적으로 해지 하는 것은 쉽지 않습니다.
• 다만, 그 집을 범죄에이 용하거나, 심각한 민원이 있는 경우
  • 일반적인 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.

Q3. 집주인이 “전과 숨겼으니 사기죄로 고소하겠다”고 합니다. 실제로 처벌되나요?

• 자동으로 사기죄가 되는 것은 아닙니다.
• 전과 숨김이
  • 계약의 핵심 조건이 었는 지,
  • 집주인에 게 실제 재산상 손해를가 져왔는 지가 핵심입니다.
• 구체 사안에 따라 결과가 크게 달라집니다.

Q4. 전과 자라는이 유로 아예 집을 안 빌려주겠다고 하는 건 불법 차별 아닌가 요?

• 현행법상 집주인에 게 임대인 선택의 자유가 넓게 인정됩니다.
• 따라서, 단순히 전과를이 유로 계약을 거절했다고 해서
  • 바로 위법·불법이 되는 것은 아닙니다.

Q5. 전과 사실을 솔직히 말했더니 집주인이 갑자기 태도를 바꾸고 계약을 취소하겠다고 합니다. 위약금 받을 수 있나요?

• 이미 계약이 성립된 이후에 일방적으로 취소한다면
  • 계약서상 위약금 조항에 따라
  • 위약금을 청구할 여지가 있습니다.
• 다만, 계약 체결 시점, 구두·서면 합의 여부 등
  • 구체적인 사실관계에 따라 달라집니다.