전세계약 완벽 가이드, 보증금, 계약서, 분쟁·사기 예방까지 한 번에 정리

전세계약은 목돈(전세보증금)을 집주인에게 맡기고 일정 기간 집을 사용하는 계약 형태입니다.
이 글을 통해 전세계약 기본 구조, 체크리스트, 사기·보증금 피해를 막는 방법, 분쟁 발생 시 실제 대응 방법까지 단계별로 정리해 설명하겠습니다.

전세계약이란? 기본 개요

전세계약의 의미

전세계약의 핵심 특징

전세계약 기본 구조와 절차

전세계약 진행 순서 한눈에 보기

전세계약 전 반드시 확인해야 할 7가지

1. 등기부등본(집의 등기사항증명서) 확인

2. 임대인(집주인) 신원·권한 확인

3. 시세·깡통전세 위험 체크

4. 실제 거주·용도 확인

5. 전세계약서 필수 기재 사항

6. 특약사항에서 꼭 챙길 내용

7. 전입신고·확정일자·전세권 설정

  • 전입신고
  • 확정일자
  • 전세권 설정(등기)
    • 등기소에서 전세권설정등기
    • 등기부에 전세권자로 직접 기재되어 법적 보호가 강함
    • 비용·절차가 조금 더 들지만, 보증금 규모가 클수록 고려할 가치가 큼

전세계약에서 자주 발생하는 문제 유형

1. 보증금 반환 지연·미지급

2. 깡통전세·전세사기

3. 권리관계 숨김·허위 설명

4. 보증금·수리·관리비 관련 분쟁

전세계약 시 반드시 체크해야 할 실무 체크리스트

계약 전 체크리스트

계약서 작성 시 체크리스트

입주 후 체크리스트

전세계약과 월세·반전세 비교

구분 전세 월세 반전세(보증부 월세)
초기 비용 매우 큼(고액 보증금) 보증금 적고 월세 부담 중간 수준
월 지출 거의 없음 또는 적음 매달 고정 지출 월세·보증금 모두 부담
보증금 반환 위험 상대적으로 큼 보증금 규모가 작아 위험도 낮음 중간 수준
자금 운용 세입자: 목돈 묶임 / 집주인: 운용 가능 세입자: 목돈 여유 / 집주인: 월 수익 확보 양측 절충

전세계약 관련 주요 법적 보호장치

주택임대차보호법 핵심 포인트

  • 보호 대상
    • 주거용 건물에 대한 임대차
  • 대항력 취득 요건
    • 주택의 인도(실제 입주)
    • 주민등록 전입신고
  • 우선변제권 취득 요건
    • 대항력 + 확정일자
  • 소액임차인 최우선변제
    • 지역별로 소액임차인 범위와 최우선변제금 한도가 정해져 있음
    • 일정 보증금 이하 임차인은 경매·공매 시 우선적으로 일정 금액을 먼저 변제받을 수 있음

전세보증금 반환보증 제도

  • 가입 주체
    • 임차인이 직접 가입하는 상품(보증기관·보험사)
  • 핵심 기능
    • 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면,
    • 보증기관이 먼저 보증금을 지급한 후 집주인에게 구상
  • 가입 시 확인사항

전세계약에서 위험을 줄이는 구체적인 실무 팁

사기·보증금 손실을 줄이기 위한 구체적인 행동

  • 계약 전
    • 등기부등본, 건축물대장, 주변 시세 직접 확인
    • 매도·경매 이력, 급매물 여부 확인
    • “중개사가 알아서 다 해준다”는 말만 믿지 않기
  • 계약 과정
    • 구두 약속은 계약서 특약에 반드시 기재
    • 계약금 지급 전 등기부등본 재확인 (마지막 순간에 근저당 설정하는 경우 방지)
  • 계약 기간 중
    • 임대인의 세금 체납, 경매 개시 등 이상 징후 확인 시
    • 계약 만료 시
      • 만료 2~3개월 전부터 보증금 반환 계획을 임대인과 협의
      • 임대인이 “새 세입자 들어오면 그때 줄게”라고만 할 경우

전세계약 분쟁 발생 시 대응 방법

1단계: 내용증명 발송

2단계: 임차권등기명령 신청

  • 필요 상황
    • 이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받은 경우
  • 기능
    • 이사로 인해 전입신고가 빠져도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도
  • 절차 개요

3단계: 전세보증금 반환 소송

4단계: 형사 절차 검토(전세사기 의심 시)

전세계약 관련 형사처벌 수위 개괄

전세사기(사기죄) 처벌 범위

단순 보증금 미반환 vs 전세사기 구분

  • 단순 채무불이행(민사 관계)로 보는 경우
    • 최초 계약 당시에는 반환 의사·능력이 있었으나
    • 이후 경제 사정 악화로 보증금을 제때 돌려주지 못한 경우
  • 사기죄(형사)로 보는 경우
    • 애초부터 돌려줄 의사·능력 없이
    • 속여서 보증금을 받은 것으로 판단되는 경우
  • 실제 사건에서는

전세계약에서 실무적으로 꼭 기억해야 할 요약 포인트

  • 계약 전
    • 등기부등본·시세·임대인 신분 본인이 직접 확인
    • 지나치게 유리해 보이는 조건은 일단 의심하고 재확인
  • 계약 시
    • 말로 한 약속은 모두 계약서 특약에 기재
    • 계약금 송금 계좌 명의와 임대인 일치 여부 확인
  • 계약 후
    • 전입신고 + 확정일자 필수
    • 보증금 규모가 크면 전세보증금 반환보증·전세권 설정 검토
  • 분쟁 시

전세계약 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전세계약 후 전입신고와 확정일자는 언제까지 해야 하나요?

  • 가능하면 입주 당일 또는 그 다음 날까지 하는 것이 안전합니다.
  • 지연될수록 그 사이에 발생한 다른 권리(근저당, 가압류 등)에 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

Q2. 집주인이 보증금을 못 돌려준다고 하면 바로 형사 고소가 되나요?

  • 단순히 돈이 없어서 못 돌려주는 경우는 보통 민사상 채무불이행으로 보고,
  • 애초부터 반환 의사·능력이 없이 속여서 계약을 맺은 정황이 있어야 사기죄가 인정될 수 있습니다.
  • 둘 사이의 구별은 구체적인 자료·정황에 따라 판단됩니다.

Q3. 보증금이 큰데, 전세권 설정과 전세보증금 반환보증 중 무엇이 더 안전한가요?

  • 각각 장단점이 있습니다.
    • 전세권 설정. 등기부에 직접 권리 기재, 강력한 담보 효과 / 등기 비용 발생
    • 전세보증금 반환보증: 집주인이 못 주면 보증기관이 먼저 지급, 다만 가입 요건·보증료가 있음
  • 보증금 규모가 크고 리스크가 커 보인다면 둘 다 병행하는 것이 이상적입니다.

Q4. 다가구주택 전세계약 시 어떤 점이 가장 위험한가요?

  • 같은 건물 다른 세입자의 보증금 합계를 파악하기 어렵다는 점입니다.
  • 등기부에 세입자 보증금 총액이 드러나지 않으므로,
    • 중개사·임대인에게 선순위 보증금 현황을 서면이나 특약으로 확인하는 것이 중요합니다.

Q5. 전세계약 만료 전에 이사를 가야 할 때 어떻게 되나요?

  • 계약서에 중도해지 조항이 없으면,
    • 원칙적으로는 임차인이 일방적으로 해지하기 어렵고,
    • 임대인 동의 하에 새 세입자를 구해 인수인계하는 방식을 많이 사용합니다.
  • 이 경우 새 세입자 입주일, 보증금 반환일, 비용 분담을 명확히 합의하고 문서로 남기는 것이 좋습니다.
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