소유권 보존등기 실무 완전정리, 절차·서류·비용·분쟁 대응까지

소유권 보존등기는 새로 생긴 부동산(건물·토지)에 최초로 소유권을 공적으로 등록 하는 등기 입니다. 이 글에서는 소유권 보존등기의 기본 개념부터 신청 요건, 준비 서류, 비용, 실무상 주의 점, 상속·매매·분쟁 상황에서의 활용 방법까지 한 번에 정리합니다.

소유권 보존등기 개요

소유권 보존등기란 등기 부에 한 번도 소유권이 올라간 적이 없는 부동산에 대해 ‘처음으로’ 소유권을 등기 하는 절차를 말합니다.

• 목적
  • 국토·건축물의 소유자를 공적으로 확정
  • 향후 매매·증여·상속·담보 설정을 가능하게 하는 기반 마련
• 대상
  • 신축 건물
  • 아직 등기된 적이 없는 토지
  • 멸실 후 재축 등으로 새로이 등기 해야 하는 경우
• 효과
  • 등기 부에 최초 소유자로 기재
  • 제3자에 게 소유권을 주장 할 수 있는 가장 기본적인 수단
• 법적 근거(요지)
  • 「민법」 물권 편(소유권, 등기)
  • 「부동산등기법」, 「건축법」, 「지적법」 등 관련 규정

소유권 보존등기 요건과 신청 자격

1. 소유권 보존등기 가능한 부동산

• 등기 부에 소유권이 한 번도 기재된 적이 없는 부동산
• 예시
  • 막 준공된 신축 건물
  • 분할·합병 등으로 새로이 생성된 필지
  • 지목·주소 변경으로 새로이 등록이 필요한 경우

2. 신청할 수 있는 사람

• 실질적인 소유자가 신청
  • 건축주
  • 분양을 받은 자(분양계약·분양완료된 경우)
  • 상속인(피상속인 명의 로 보존등기 포함)
• 명의 자와 실소유자가 다른 경우 분쟁 소지가 큼

→ 미리 권리관계를 명확히 한 뒤 진행 하는 것이 좋습니다.

소유권 보존등기 절차 요약

1. 절차 흐름

• 부동산의 표시 확인
  • 토지: 지적도·토지대장 확인
  • 건물: 건축물대장(준공 후)
• 필요 서류 준비
• 관할 등기소 방문 또는 전자등기 신청
• 등록면허세 등 비용 납부
• 보존등기 완료 및 등기 사항증명서 발급

2. 실무 진행 체크리스트

• 관할 등기소 확인
  • 부동산 소재지 관할 등 기소에 신청
• 등기 신청서 기재 사항
  • 등기 원인: 신축, 분할 등
  • 등기 목적: 소유권 보존등기
  • 신청인 인적사항
  • 부동산의 표시(주소, 면적, 구조 등)
• 서류 누락 여부 사전 점검 필수

소유권 보존등기 준비 서류

1. 공통 필수 서류

• 등기 신청서
• 신청인(소유자) 신분증
• 건축물대장 등본(건물)
• 토지대장, 지적도(토지)
• 주민등록등본(필요 시)
• 인감증명서 및 인감도 장(여러 명 공동 소유 시 특히 중요)
• 등록면허세 영수필 확인서(수입증지·현금영수증 등)

2. 상황별 추가 서류

• 상속으로 인한 보존등기
  • 기본 상속관계 입증 서류
    • 피상속인 기본증명서, 말소기준 등본
    • 제적등본(필요 시)
    • 상속인 가 족관계증명서·기본증명서·주민등록등본
  • 상속재산협의 분할서(협의 분할 있는 경우)
  • 인감증명서 및 인감도 장
• 분양받은 아파트 등
  • 분양계약서
  • 공급자(시행사·건설사 등)의 확정 서류
  • 잔금 완납 영수증 등

소유권 보존등기 비용(등록면허세 등) 정리

소유권 보존등기 시에는 등록면허세 + 교육세 + 지방 교육세 + 수수료 등이 발생합니다. (세율은 자치단체·용도·지역에 따라 차이 있으므로 대략적인 구조만이 해 하는 것이 좋습니다.)

1. 비용 구성 요소

• 등록면허세
  • 과 세표준: 보통 시가 표준액 또는 과 세표준액
  • 세율: 주거용·비주거용, 조정대상지역 여부 등에 따라 상이
• 지방 교육세·농어촌 특별세 등 부가 세
• 등기 신청 수수료
• 대리인(법무사 등) 수수료(선택)

2. 비용 비교 표 (예시 구조)

(실제 세율·금액은 지자체·시점에 따라 다를 수 있습니다.)

구분	주요 내용	비고
등록면허세	시가 표준액 × 세율(예: 0.2%~0.8% 범위)	지자체 조례에 따름
지방 교육세	등록면허세의 일정 비율	보통 등록면허세의 20% 수준
등기 신청 수수료	건당 일정액	전자등기와 서면 등기 차이 가능
법무사 수수료	위임 시 별도 협의	선택 사항

소유권 보존등기와 소유권 이전 등기 차이

소유권 보존등기와 소유권 이전 등기를 혼동 하는 경우가 매우 많습니다.

1. 개념 비교

구분	소유권 보존등기	소유권 이전 등기
등기 부상 상태	소유권이 한 번도 등기된 적 없는 경우	기존 소유자가 이미 등재된 상태
등기 목적	최초 소유자 기재	기존 소유자에서 새로 운 소유자로 변경
주요 원인	신축, 분할, 최초 등록	매매, 증여, 상속, 교환 등
신청인	실질 소유자(건축주·상속인 등)	통상 양수인(새 소유자)

소유권 보존등기와 상속·증여·매매의 관계

1. 상속과 소유권 보존등기

• 피상속인 명의로 보존등기를 먼저 하고, 그 다음에 상속등기를 하는 방식 이자주 사용됩니다.
• 실무 예
  • 피상속인이 생전에 신축했지만 보존등기를 못 하고 사망
  • → 피상속인 명의로 소유권 보존등기
  • → 그 후 상속등기(상속 이전 등기) 진행

2. 매매·분양과 보존등기

• 분양아파트
  • 통상 시행사 또는 조합이 일괄 보존등기 후
  • 각 세대별로 소유권 이전 등기를 해 주는 구조
• 개별 건물 매매
  • 건축주가 보존등기 후 매수인에 게 이전 등기
  • 또는 경우에 따라 매수인이 보존등기를 직접 진행하기도 함(계약 내용에 따름)

소유권 보존등기 실무 팁 (분쟁 예방 중심)

1. 권리관계 먼저 정리하기

• 공동 소유 여부 확인
  • 실제 비용을 함께 부담한 사람, 상속인 등
• 사전에 합의서나 약정서 작성
  • 지분 비율 명시
  • 등기 명의 자(대표 1인 또는 공동 등기) 정하기

2. 건축물대장·토지대장과 일치 여부 점검

• 주소, 구조, 면적, 용도, 층수 등
• 대장과 실제 건물 현황이 다르면 추후 등기 정정이 복잡해질 수 있습니다.
• 건축물대장 정리(변경신청) → 보존등기 순서가 일반적입니다.

3. 명의 신탁(명의 빌려 등기) 주의

• 실소유자가 따로 있는 데 타인 명의로 보존등기 하는 경우
  • 후에 명의 자 변심·채권 압류 등으로 심각한 분쟁 발생 가능
• 명의 신탁 자체가 법적으로 위험성이 크므로 신중해야 합니다.

4. 세금 문제 사전 검토

• 보존등기 자체는 ‘소유권의 최초 등록’이 지만,
  • 상속, 증여, 매매 등과 연결되면 취득세·양도 세 문제가 발생
• 부동산가 액이 크거나 상속인이 다수인 경우 세무 전문가와 상담 하는 것이 좋습니다.

소유권 보존등기 지연 시 발생할 수 있는 문제

• 매매·담보 설정 불가 또는 지연
• 상속인들 사이 의 분쟁 장기화
• 건물 철거·멸실·재건축 시 권리관계 불명확
• 압류·가압류 등 집행 관련 혼선

가능하면 준공·취득 직후, 상속 발생 직후 등 권리 변동이 있을 때 빠르게 보존등기를 마치는 것이 안전합니다.

소유권 보존등기 전자신청(온라인 등기) 개요

• 전자등기 시스템을 통한 신청이 점차 일반화되고 있습니다.
• 장점
  • 등기소 방문 최소화
  • 처리 상황 온라인 확인 가능
• 단점
  • 공인인증서, 시스템 사용 등 초기 진입장 벽
  • 첨부서류 스캔 등 작업 필요
• 전자등기가 익숙하지 않다면
  • 직접 등기소 방문 신청
  • 또는 법무사·전문가에게 위임 하는 방법도 고려할 수 있습니다.

소유권 보존등기 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 소유권 보존등기를 꼭 해야 하나요?

• 부동산 소유권을 제3자에 게법적으로 주장 하기 위해 서는 등기가 매우 중요합니다.
• 보존등기가 없으면 매매·담보설정·증여 등 모든 거래에서 문제가 발생하므로, 실질적으로는 필수 절차에가 깝습니다.

Q2. 소유권 보존등기를 안 한 상태로 매매계약을 해도 되나요?

• 계약 자체는 가능하지만,
  • 등기를 넘겨주는 시점에 보존등기를 먼저 해야 하므로
  • 계약서에 ‘보존등기 선 이행’ 등을 명확히 정 하는 것이 안전합니다.
• 매수인 입장 에서는 보존등기 의무와 일정, 책임을 계약서에 구체적으로 적는 것이 필요합니다.

Q3. 소유권 보존등기는 스스로 할 수 있나요? 꼭 전문가가 필요할까요?

• 법적으로는 소유자가 직접 신청할 수 있습니다.
• 다만,
  • 상속관계가 복잡한 경우
  • 공동 소유자 다수
  • 대장 정리, 용도 변경 등 복합이 슈가 있는 경우
  • 에는 실무 경험 있는 전문가의도 움을 받는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.

Q4. 보존등기를 이미 했는 데, 면적이나 구조가 실제와 다르게 기재되었습니다. 어떻게 해야 하나요?

• 원인에 따라
  • 대장 정리(건축물대장·토지대장 정정)
  • 경정등기 신청
  • 말소 후 재등기
  • 등의 방법을 검토하게 됩니다.
• 오류 내용과 발생 경위를 정리하여 등기소 또는 전문가와 상담 하는 것이 좋습니다.

Q5. 상속인 중 한 명이 협조를 안 해도 보존등기를 할 수 있나요?

• 상속관계가 다툼 없이 명확하다면,
  • 상속재산분할 전에 는법적으로는 공동상속인 전원의 공동 소유로 보는 것이 원칙입니다.
• 특정 상속인이 협조하지 않을 경우
  • 상속재산분할심판, 상속관계확인 소송 등 별도 절차가 필요해질 수 있습니다.
• 단순한 비협조인지, 상속분 다툼인지에 따라 접근 방식이 달라지 므로, 초기 단계에서 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.