전세권 설정 비용 민사 쟁점 총정리, 누가 부담하고, 나중에 돌려받을 수 있을까?

‘전세권 설정 비용’은 전세권을 등기하기 위해 들어가는 각종 비용을 말하며, 실제 전세계약에서 임대인(집주인)과 임차인(전세 세입자) 사이에 분쟁이 자주 발생하는 부분입니다.
이 글에서는 전세권 설정 비용의 구성, 누가 부담하는지, 추후 분쟁·소송에서 어떻게 다뤄지는지, 실무적으로 유리하게 계약하고 대응하는 방법까지 간단히 정리합니다.

전세권 설정 비용 개요

전세권 설정 비용은 전세권을 등기하기 위해 발생하는 일체의 절차·수수료 비용을 말합니다.

• 의미
• 부동산 등기부에 ‘전세권’을 설정하기 위해 들어가는 비용
• 통상 전세보증금을 담보하기 위한 권리 보호 수단과 관련된 비용
• 주요 구성 항목
• 등기신청 수수료(등록면허세 + 교육세 + 지방교육세 등)
• 국민주택채권 매입(필요한 경우)
• 법무사 보수(대행 시)
• 등기부 등본 발급비, 인지대 등 부수 비용
• 법적 성격
• 법에서 일률적으로 ‘누가 부담’한다고 정해둔 것은 아니고
• 당사자 간 약정(계약 내용)에 따라 부담자가 정해짐
• 약정이 없거나 애매하면 분쟁·소송으로 이어질 수 있음

전세권 설정 비용 세부 구성과 대략적인 범위

※ 실제 금액은 부동산 가격, 지역, 시기, 채권 매입 여부, 법무사 보수에 따라 달라짐

• 등록면허세 등 공과금
• 과세표준(전세금 또는 시가표준액 등)에 일정 세율을 곱해 산정
• 여기에 교육세, 지방교육세 등이 가산
• 국민주택채권 매입
• 일정 금액의 채권을 의무적으로 매입 후 할인 매도
• 실질 부담액은 ‘할인 손실액’
• 법무사 보수
• 서류 작성 및 등기 대행 수수료
• 난이도, 지역, 사건 수에 따라 다름
• 기타 부대비용
• 인지, 송달료, 등기부 등본 발급비
• 인감증명서 발급비, 위임장 공증(필요 시) 등

전세권 설정 비용 누가 부담하나? (임차인 vs 임대인)

법에 명시된 일반 원칙은 없고, 계약서 내용이 최우선입니다.

• 실무에서 자주 보이는 형태
• 임차인이 전세권 설정을 요구하는 대신
• 전세권 설정 비용은 임차인이 부담하는 조건
• 또는, 임대인과 임차인이 절반씩 부담하는 조건
• 드물지만, 임대인이 세입자를 유치하기 위해 전세권 설정 비용을 전부 부담하는 경우도 있음
• 민사 분쟁 시 판단 기준
• 전세계약서에
• “전세권 설정 비용은 임차인 부담으로 한다” 등 명시 → 그 내용대로 처리될 가능성이 매우 큼
• 계약서에 전혀 언급이 없을 경우
• 전세권을 누가 적극적으로 요구했는지
• 관행·협의 경위
• 전세보증금, 다른 혜택(보증금 할인, 월세 조정 등)과의 교환관계
• 등을 종합적으로 고려해 법원이 판단

전세권 설정 비용과 임대차보호: 설정할지 말지 고민될 때

전세권을 설정하는 이유

• 임차인(세입자) 입장
• 전세보증금에 대한 물권적 담보 확보
• 집이 경매에 넘어가더라도 일정한 범위에서 우선변제 가능
• 기존 선순위 권리들(근저당 등)을 검토해 ‘몇 순위’인지 확인 가능
• 임대인(집주인) 입장
• 세입자의 권리가 강해지는 만큼
• 부동산 담보대출(추가 대출)에 제약이 생길 수 있음
• 매매 시에도 전세권 말소 문제로 협상의 여지가 필요

전세권 설정 비용과 전세보증보험 비교

아래는 전세권 설정과 전세보증보험(보증기관 보증) 선택 시 고려 포인트입니다.

전세권 설정 비용 반환·청구 가능 여부 (분쟁·소송 포인트)

1. 계약서에 명시된 경우

• 예시 조항
• “전세권설정에 필요한 일체의 비용은 임차인이 부담한다.”
• “전세권 말소비용은 임대인이 부담한다.”
• 효과
• 분쟁 시 이 조항이 강력한 기준
• 특별한 사정이 없다면, 약정대로 부담해야 할 가능성이 큼

2. 계약서에 명시 없거나 모호한 경우

• 전세권 설정 비용을 누가 요구했는지가 핵심 포인트가 되는 경우가 많음
• 임차인이 단독으로 강하게 요청 → 임차인 부담으로 보는 판결 경향 존재
• 임대인도 전세권 설정으로 별도 이익을 보고, 합의로 결정 → 공동 부담 판단 가능성
• 민사소송에서 자주 다투는 쟁점
• 전세권 설정 비용을
• 전세계약의 부수 비용으로 볼 것인지
• 특정 당사자가 추가로 얻는 이익을 위한 ‘개별 비용’으로 볼 것인지
• 협의 과정에서 어떤 설명이 있었는지, 카카오톡/문자/이메일 등 증거로 많이 활용

3. 전세 종료 후 전세권 설정 비용을 돌려받을 수 있나?

• 일반적으로 전세권 설정 비용은 “돌려받는 성격”이 아님
• 한 번 지출하고 끝나는 절차 비용
• 다만, 아래와 같은 경우에는 일부 또는 전부를 청구하는 소송이 가능할 수 있음
• 계약서상
• “전세 끝날 때 임대인이 전세권 설정 비용을 지급한다”는 약정이 있는 경우
• 상대방이 약속과 달리 분담하지 않아
• 자기 몫 이상을 대신 부담한 경우(부당이득·구상금 청구 등 주장)

전세권 설정 비용 절감 및 분쟁 예방 실무 팁

1. 전세계약서 단계에서 합의 내용 명확히 기재

• 필수적으로 넣어두면 좋은 문구 예시
• “전세권 설정 비용(등록면허세, 법무사 비용 등)은 전액 ○○인(임대인/임차인)이 부담한다.”
• “전세권 말소비용은 임대인이 부담한다.”
• 구체적으로 쪼개서 기재해도 좋음
• 공과금(등록면허세 등) / 법무사 비용 / 채권할인 손실액 등

2. 비용 견적을 미리 받아보고 협상

• 법무사·등기대행사에 사전 견적 요청
• 대략 얼마 정도 나오는지, 항목별로 확인
• 이 금액을 기준으로
• 월세(반전세) 전환 여부, 보증금 조정, 임대인·임차인 부담 비율 조정 협상

3. 법무사 없이 직접 신청 시

• 장점
• 법무사 보수를 아껴 비용 절감 가능
• 단점
• 서류 준비, 세액 계산, 관할 등기소 방문 등 번거로움
• 서류 오류 시 반려·지연 가능
• 직접 진행을 고려한다면
• 관할 등기소 홈페이지의 안내, 전화 문의를 충분히 활용
• 부동산등기신청서 양식, 필요서류 리스트를 정확히 체크

4. 분쟁 대비 증거 확보

• 아래 자료를 최소한으로 확보해두는 것이 분쟁 예방·대응에 유리합니다.
• 전세계약서 원본
• 특약사항: 전세권 설정 비용, 말소비용에 관한 조항
• 카카오톡·문자·이메일 등 협의 과정 기록
• 법무사 견적서·세금계산서·영수증
• 계좌이체 내역(누가 얼마나 지급했는지)

전세권 설정 비용과 관련해 자주 나오는 민사 쟁점

• 전세보증금 반환소송과 함께 하는 전세권 설정 비용 청구
• 전세 만료 후
• “전세보증금 + 전세권 설정 비용”을 함께 청구하는 소송 제기 사례 존재
• 다만, 계약 내용·사실관계에 따라 인정 여부가 갈림
• 임대인의 전세권설정 거절
• 임대인이 전세권 설정에 협조하지 않을 때
• 전세계약 체결 시 이미 전세권 설정에 협조하기로 약정했는지 여부가 포인트
• 약정이 있으면, 협조의무 이행청구(강제이행)나 손해배상 문제가 될 수 있음
• 전세권 말소비용
• 전세 종료 후 말소등기 비용은 보통 임대인이 부담하는 것이 관행
• 그러나 계약서에 “말소비용은 임차인 부담”이라고 적힌 경우도 있음
• 역시 계약 내용이 1순위 기준

전세권 설정 비용 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전세권 설정 비용은 보증금에 포함되나요?

• 일반적으로 보증금과는 별도로 지급되는 비용입니다.
• 전세보증금은 임차인이 돌려받을 돈이고, 전세권 설정 비용은 등기 절차 비용이기 때문에 성격이 다릅니다.

Q2. 계약서에 아무 말이 없는데, 임대인이 전세권 설정 비용을 내야 하나요?

• 법에 일률 규정은 없고,
• 누가 전세권 설정을 적극적으로 요구했는지
• 관행, 협의 과정
• 전세보증금·임대료 조정 여부

등을 종합적으로 봅니다.

• 분쟁 가능성이 크므로, 합의가 되지 않을 경우에는 개별 사실관계를 전제로 한 법률 상담이 필요할 수 있습니다.

Q3. 전세계약이 끝나면 전세권 설정 비용을 돌려달라고 할 수 있나요?

• 별도 약정이 없다면 원칙적으로 돌려받기 어렵습니다.
• 다만 계약서나 협의 내용상, 임대인이 또는 상대방이 부담하기로 했는데 약정을 어겨 대신 낸 경우라면, 부당이득반환청구나 구상금 청구를 검토할 여지는 있습니다.

Q4. 전세권을 설정하면 꼭 법무사를 써야 하나요?

• 반드시 법무사를 써야 하는 것은 아니고, 직접 신청도 가능합니다.
• 다만 절차가 익숙하지 않으면 시간·노력 대비 효율이 떨어질 수 있어, 전세금 규모와 본인의 여건을 고려해 선택하는 것이 좋습니다.

Q5. 전세권 설정 비용을 누가 부담하는지 합의가 안 되면 어떻게 하나요?

• 현실적으로
• 전세권을 포기하고 전입신고·확정일자·보증보험 등 다른 보호 수단을 택하거나
• 부담 비율을 조정해 중간에서 타협하는 방식을 많이 사용합니다.
• 이미 체결된 계약에서 분쟁이 발생했다면, 계약서와 대화 기록을 토대로 한 구체적인 법률 상담·분쟁 해결 절차를 검토하는 것이 안전합니다.