상속등기 등록세 제대로이 해하기, 세율·계산 방법·실무 팁 정리

상속등기 등록세는 피상속인의 재산을 상속인이 등기·등록할 때 내는 지방세입니다. 이 글에서는 상속등기 등록세의 기본 개념, 세율과 계산 방법, 신고·납부 절차, 감면 규정, 실무상 자주 발생하는 문제와 주의 사항까지 한 번에 정리합니다.

상속등기 등록세란? (개요)

• 의 미
  • 상속으로 부동산·자동차 등 재산의 소유권을 이전 하면서 등기(또는 등록)를 할 때 부과 되는 등록면허세(등록분)를 실무상 흔히 “상속등기 등록세”라고 부름
• 법적 근거
  • 지방세법상 등록면허세(등록) + 이에 따른 지방 교육세
• 주요 대상
  • 상속으로 인한:
    • 부동산 소유권 이전 등기
    • 자동차 이전 등록
    • 선박·항공기 등 재산의 등록
  • 납세 의무자
    • 상속등기를 신청 하는 상속인(공동상속이 면 상속인 전원, 실무상 대리신청자가 대표 납부)

상속등기 등록세 부과 대상과 범위

• 상속으로 인한 부동산 등기
  • 토지, 건물, 상가, 아파트, 오피스텔, 전세권 등
• 유증(유언에 의 한 증여)에의 한 이전 등기
  • 실무상 상속 과거의 유사하게 취급되는 경우 많음
• 상속재산분할협의 에 따른 등기
  • 피상속인 사망 → 상속인들법정상속지분으로 상속등기 → 이후 분할협의에 따라 소유권 이전 등기
  • 처음 상속등기, 나중 분할등기 각각 별도의 등록세 과 세 가능성
• 공유지분·지분상속
  • 피상속인이 부동산 지분을가 지고 있던 경우, 그 지분에 대해서만 상속 이전 등기

상속등기 등록세 세율과 계산 방법

1. 기본 세율 구조

• 등록면허세(등록분) 기본 세율
  • 상속으로 인한 부동산 소유권 이전:
    • 통상 과 세표준의 0.2%(2/1000) 수준이 일반적
    • 다만, 지역·용도·농지 여부 등에 따라 다른 세율이 적용될 수 있어 지자체 조례 확인 필요
  • 지방 교육세
    • 등록면허세(등록)의 20% 추가 부과
    • 예) 등록면허세 10만 원이 면 지방 교육세 2만 원

2. 과 세표준(세금 계산의 기준 금액)

• 부동산 상속등기 등록세과 세표준
  • 원칙: 상속재산의 시가 표준액(공시 가 격, 개별공시지가, 기준시가 등)
  • 상속 당시나 등기 신청 당시의 가 격 기준이 문제될 수 있으므로 관할 지자체·등기소 기준 확인 필요
• 자동차 등 기타 재산
  • 자동차 기준가 액, 선박·항공기 공시가 액 등 해당 자산의 표준가 액 사용

3. 간단 계산 예시

• 예시 가정
  • 상속 대상: 아파트 1채
  • 과 세표준(공시 가 격): 3억 원
  • 등록면허세 세율: 0.2%(2/1000) 가정
• 등록면허세 계산
  • 3억 × 0.2% = 60만 원
• 지방 교육세 계산
  • 등록면허세 60만 원 × 20% = 12만 원
• 총 납부세액
  • 60만 원 + 12만 원 = 72만 원

> 실제 세율은 부동산 종류, 지역, 조례에 따라 달라질 수 있으므로, 관할 시·군·구 세무과 또는 위택스에서 세액 자동계산을 활용 하는 것이 안전합니다.

상속등기 등록세와 취득세·양도 소득세와의 차이

상속과 정에서 가장 혼동이 많은 부분이 라 표로 비교해 정리합니다. html

구분	목적	부과 시점	과 세 대상	간략 특징
상속등기 등록세 (등록면허세+지방 교육세)	소유권 이전 사실을 등기·등록할 때 부과	상속등기·등록 신청 시	부동산, 자동차 등 재산의 소유권 이전 등기·등록	지방세, 상속을 원인으로 하는 등기·등록에 부과
취득세	재산을 취득한 사실 자체에 대한 세금	상속으로 재산을 취득한 때	부동산, 차량, 회원권 등 재산 취득가 액	상속 취득도 원칙적으로과 세되나 감면 규정 다수
양도 소득세	재산을 팔아 얻은 이익에 대한 소득세	상속받은 재산을 매도 할 때	양도 차익(양도 가액-취득가 액)	상속인의 매도 시점에과 세, 상속 당시 과 세 아님

상속등기 등록세 신고·납부 절차

1. 언제까지 내야 하는가

• 일반적으로 등기·등록 신청 전에 납부

실무 흐름

• 온라인 등기(인터넷 등기소) 또는 서면 등기 신청시

→ 관할 지자체 세금 고지서 또는 위택스(Wetax)에서 자진 신고·납부 → 납부 확인 후 등기 접수

2. 어디에 내는가

• 부동산
  • 소재지 관할 시·군·구청 (지방세과, 세무과 등)
• 자동차
  • 등록 관할 지자체 (차량등록사업소 등)

3. 준비 서류(대표적인 것)

• 상속인 기준
  • 가 족관계증명서, 기본증명서, 주민등록등본
• 피상속인 기준
  • 기본증명서(사망 표시), 가 족관계증명서, 말소된 주민등록등본 등
• 상속재산 관련
  • 부동산 등기 부등본
  • 토지·건물 공시지가 확인서, 개별주택가 격 등 (지자체에서 확인)
• 기타
  • 상속재산분할협의 서(분할 하는 경우)
  • 유언장, 유언공정증서 등(유언상속인 경우)
  • 위임장(대리인 신청시)

상속등기 등록세 감면·면제 규정(대표적인 사례)

※ 실제 적용 여부는 각 지자체 조례와 구체 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

• 농지 상속
  • 상속인이 일정 기간 직접 경작·자경 하는 조건 등 충족 시 감면 가능
• 문화재·공익목적 재산
  • 지정문화재, 공익 법인 출연 재산 등은 일정 부분 감면 또는 면제 가능
• 농어촌주택, 귀농·귀촌 관련
  • 농어촌 등에 위치한 일정 요건 농가 주택 상속 시 지방세 감면 적용 사례 존재
• 기초생활수급자·장애인·국가 유공자 등
  • 일부 지자체에서 지방세 감면 조례로 혜택 부여

실무 팁

• 감면 적용 가능성이 있으면
  • 관할 시·군·구청 세무과에 사전 문의
  • 감면 신청서 및 증빙자료(영농사실, 장애인증명서, 국가 유공자 증명 등)를 함께 제출

상속등기 등록세 미납·지연 시 불이익

• 가산세·체납처분
  • 납부 기한을 넘기면:
    • 가산세, 중 가산세가 붙을 수 있음
    • 장기 체납 시 압류·공매 등 체납처분 가능
  • 등기 지연에 따른 민사 분쟁
    • 상속등기를 미루다가:
      • 다른 상속인과 분쟁 심화
      • 제3자에 게 매도 하는과 정에서 문제 발생
      • 채권자 압류·가압류가 먼저 들어오는 경우 발생
    • 양도 소득세 계산상의 불이익
      • 상속 당시 취득가 액·취득시기를 명확히 해두지 않으면

→ 나중에 매도 시 양도 소득세 신고에서 불리하게 평가 될 여지

상속등기 등록세 절감 및 실무 팁

• 1. 상속재산분할 시점 전략
  • 실무에서는 다음 방식으로 진행 하는 경우가 많음:
    • (1) 먼저 법정상속지분대로 상속등기
    • (2) 이후 상속재산분할협의 에 따라 소유권 이전 등기
  • 이과 정에서 등록세가 2번 발생할 수 있어,
    • 상속인 전원이 분할에 합의 했다면

→ 애초에 분할내용에 따라 곧바로 상속등기하는 방식을 검토해 등록세를 줄이는 방안 고려

• 2. 상속재산 평가 확인
  • 공시가 격·기준시가가 실제 거래가보다 높게 형성된 경우도 있어:
    • 과 세표준 산정 기준을 정확히 확인
    • 이 의가 있으면 이 의신청 또는 정정 절차 검토
  • 3. 상속포기·한정승인과의 연계
    • 채무가 많은 상속재산의 경우:
      • 상속포기 또는 한정승인을 활용해 불 필요한 상속등기 자체를 피할 수 있음
      • 상속포기 후 임의 로 등기를 했다가 분쟁이 생기면 민사 소송으로이 어질 수 있으므로,

→ 가 급적 가정법원 상속포기 결정 확정 후 등기 여부 판단

• 4. 여러 건을 한 번에 처리
  • 상속 재산이 여러 필지·여러 동인 경우
    • 동시 신청시 등기 비용·세금 산정과 수수료를 효율적으로 조정할 수 있음
    • 다만, 과 세표준은 개별 합산이 므로 “묶어서 내면 싸진다”는 것은 일반화하기 어려움
  • 5. 실무에서 자주 생기는 실수
    • 피상속인 사망일을 잘못 기재
    • 상속인 중 일부 누락
    • 호적 정리가 안 된 상태(이혼, 재혼, 사실혼 자녀 등)에서 성급히 등기 진행
    • 이 런 경우:
      • 등기 불허, 보정명령, 상속재산분할 협 의무효 논란 등 민사 사건 으로 번지기 쉬움

상속등기 등록세와 민사 분쟁 포인트

• 상속인간 지분 분쟁
  • 상속등기 시 각자 지분을 어떻게 설정할지에 따라

→ 나중에 매도·담보설정·사용수익 배분에서 다툼

• 상속재산 누락 문제
  • 처음 등기 시 일부 부동산을 빠뜨리는 경우:
    • 나중에 뒤늦게 발견되면 다시 상속 절차·등록세 부담
  • 상속채무와 재산의 결합 문제
    • 채무가 많은 상속재산에 대하여 무심코 등기 진행했다가:
      • 채권자들이 상속재산에 강제집행 → 상속인 재산처럼 압류
    • 명의 신탁·실소유자 분쟁
      • 피상속인 명의 로 되어 있으나 실질 소유자가 다른 경우:
        • 상속등기 후 실소유자 주장 과 충돌
        • 명의 신탁 관계, 증여 여부, 소송 가능성 존재

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 상속등기 등록세와 상속세는 같은 세금인가 요?

• 아닙니다.
  • 상속등기 등록세: 지방세, 등기·등록 행위에 대한 세금
  • 상속세: 국세, 상속으로 취득한 재산가 액 전체에 대한 세금

→ 서로 다른 세금이 며, 둘 다 별도로 고려해야 합니다.

Q2. 상속등기를 하지 않고 오래 두면 어떻게 되나요?

• 당장 처벌을 받는 것은 아니지만
  • 세금 미납 상태가 길어질 수 있고
  • 다른 상속인이 단독 상속 주장, 처분행위 등을 할 수 있어 분쟁 가능성 증가
  • 부동산 매도·담보대출 등에 큰 제약

→ 가능하면 사망 후 6개월~1년 내에는 상속등기를 마치는 것이 안전합니다.

Q3. 상속인이 여러 명인데, 상속등기 등록세는 각자 따로 내야 하나요?

• 원칙적으로 상속인들은 연대 납세 의무를 지지만,
  • 실무상 상속등기 신청을 대표로 하는 사람이 전체 세금을 납부하고
  • 상속인들끼리 내부적으로 정산 하는 방식이 일반적입니다.

Q4. 상속포기를 하면 상속등기 등록세도 안내도 되나요?

• 정상적인 상속포기 라면 통상 그렇습니다.
  • 가정법원에 상속포기 신청 → 결정 확정
  • 상속포기 자는 상속인이 아닌 것으로 보므로, 그 사람을 위한 상속등기 자체를 하지 않음
  • 따라서 그 사람 명의로 인한 상속등기 등록세 납부 의무도 발생하지 않습니다.

Q5. 상속재산분할협의를 나중에 바꾸면 등록세를 두 번 내야 하나요?

• 상속등기를 이미법정지분대로 해 둔 뒤,
  • 이후 분할협의에 따라 지분 변경·양도 등기를 또 하면
  • 그 두 번째 등기에도 별도의 등록세가 부과 될 수 있습니다.

→ 상속인간 합의가 가능하다면, 최초 등기 단계에서 분할내용을 정리해 한 번에 반영하는 것이 일반적으로 세 부담을 줄이는 방향입니다.