부동산증여계약서 제대로 쓰는 법, 필수 조항, 세금, 분쟁 예방까지 한 번에 정리

부동산증여계약서는 토지·건물·아파트 등 부동산을 무상으로 주고받을 때 그 내용을 명확히 남기기 위한 계약서입니다. 이 글에서는 부동산증여계약서의 기본 구조, 반드시 넣어야 할 조항, 증여세·취득세 등 세금 이 슈, 증여 후 번복·사기·상속 분쟁과 같은 민사 사건에서 자주 문제가 되는 쟁점, 실무상 주의 할 점을 간단히 정리합니다.

부동산증여계약서 개요 및 기본 구조

1. 부동산증여계약서란?

• 당사자 일방(증여자)가 상대방(수증자)에 게
  • 부동산을 무상으로 이전해 주기로 약정하고
  • 상대방이이를 승낙하는 계약서
• 민법상 증여계약에 해당하며,
  • 단순 구두도 가능하지만
  • 분쟁·세무 문제 때문에 서면 계약서 작성이 사실상 필수

2. 기본 구성 요소

일반적인 부동산증여계약서에는 다음 내용이 포함되는 것이 보통입니다.

• 당사자 표시
  • 증여자, 수증자의이 름, 주소, 주민등록번호(또는 생년월일), 연락처
• 목적물(부동산) 특정
  • 지번, 지목, 면적, 건물 구조·용도, 층·호수 등 등기부 기준으로 정확히 기재
• 증여 내용
  • 무엇을, 어느 지분(예: 1/2 지분), 언제 증여 하는 지
• 소유권 이전 및 이전 등기 방법
  • 등기 시점, 협조 의무, 필요 서류 제출 등
• 세금 및 비용 부담
  • 증여세, 취득세, 등기 비용 누가 부담 하는 지
• 특약 사항
  • 부담부증여 여부(채무 인수 여부), 거주·사용권, 유지비 부담 등
• 계약 해제·해지 관련 조항
  • 증여자 생활곤궁, 수증자의 중대한 배신행위 등 민법상 해제 사유와 연계
• 분쟁 해결 방법
  • 관할 법원, 조정·중재 여부 등
• 날짜 및 서명·날인
  • 작성일, 증여자·수증자 서명·도 장, 필요 시 인감날인

부동산증여계약서 작성 시 필수 체크 포인트

1. 등기 부와 동일하게 기재

• 등기 부등본을 발급받아 주소·지번·면적 등 그대로 옮기는 것이 중요합니다.
• 오기가 있으면
  • 등기 신청이 거절되거나
  • 차후 분쟁에서 “어떤 부동산인지” 다툼이 될 수 있음

2. 지분 비율·공유 구조 명확히

• 예
  • “위 부동산 중 2분의 1 지분을 증여한다”
• 여러 명에 게 나누어 증여 시
  • 각 사람의 지분 비율
  • 공동관리 방식(관리비 분담, 의 사결정 등)을 특약으로 두면 분쟁 감소

3. 증여 시기·등기 시점 확정

• “본 계약일로부터 OO일이 내에 소유권 이전 등기를 마친다”
• 증여일은
  • 실무상 등기 접수일을 기준으로 보는 경우가 많고
  • 증여세 신고·과 세 시점과도 직접 연결

4. 부담부증여 여부 꼭 명시

부담부증여는 채무가 딸린 부동산을 증여하면서 그 채무를 수증자가 떠안는 형태입니다.

• 예
  • 대출이 있는 아파트를 자녀에 게 넘기며, 자녀가 대출을 인수
• 계약서에 다음을 분명히 써야 함
  • 기존 담보대출 금액
  • 그 채무를 누가 상환할지
  • 수증자가 인수 하는 지 여부
• 세법상
  • 채무 인수 부분은 유상양도(양도 소득세),
  • 나머지 부분은 증여(증여세)로 나뉠 수 있어 세무 영향이 큼

부동산증여계약서와 증여세·취득세 등 세금 문제

1. 증여세 기본 개념

• 부동산을 무상으로 받으면 수증자에 게 증여세가 부과 됨
• 주요 포인트
  • 증여세 납세 의무자. 수증자
  • 신고·납부기한: 증여일이 속 하는 달의 말일부터 3개월이 내
  • 공제·세율: 인적 공제, 세율 구조는 상황마다 다르므로 최신 세법 확인 필요

2. 취득세·등기 비용

• 수증자는 부동산을 취득하므로 취득세를 납부해야 함
• 취득세 외에
  • 농어촌 특별세, 지방 교육세
  • 등기 신청 수수료, 법무사 비용 등이 추가 될 수 있음
• 부담 주체는 계약서에 명시
  • “취득세 및 부대 비용은 수증자가 부담한다” 등

3. 부담부증여 시 세금 구조

구분	증여자(주는 사람)	수증자(받는 사람)
채무 인수 부분	양도 소득세 과 세 가능(유상양도로 봄)	취득세과 세, 증여세과 세 대상 아님
무상 부분	양도 세 과 세 대상 아님	증여세과 세 대상

• 계약서에 채무·대출 내역, 인수 금액을 정확히 기 재해야
  • 세무 조사·추징 위험을 줄일 수 있음

가족간 부동산증여계약서: 부모·자녀·배우자 사이 증여

1. 가족간 증여 시 자주 발생하는 문제

• “어차피가 족이 니까” 라며 구두로만 합의하고 계약서 미작성
• 나중에
  • 다른 자녀가 “증여가 아니라 잠시 명의 만 빌려준 것”이 라고 주장
  • 이혼, 상속, 채권 추심 과 정에서 증여의 진정성 여부가 쟁점
• 따라서 가족간에도 다음을 권장
  • 정식 증여계약서 작성
  • 가능하면 날짜가 명확한 증거(공증, 등기, 계좌이체 내역 등) 함께 확보

2. 편법 증여·증여추정 문제

• 세무 당국은 특히
  • 고가 아파트·상가 를 자녀 명의 로 등기 하면서 자녀 소득이 거의 없을 때
• 증여추정을 적용해 세금을 부과 할 수 있음
• 자금출처, 채무 인수 여부 등은
  • 실제 자금 흐름과 맞게 계약서와 증빙을 맞추는 것이 중요

부동산증여계약서와 상속·상속분 분쟁의 연계

1. 생전 증여와 상속재산 분쟁

• 부모가 생전에 특정 자녀에 게만 부동산을 증여한 뒤 사망 하는 경우,
  • 다른 상속인이 “유류분 반환 청구”를 하는 사례가 많음
• 유류분 판단 시
  • 증여 시기·가 액이 핵심
  • 계약서, 당시 시세, 등기일 등이 증거가 됨

2. 상속재산 분할과의 관계

• 생전 증여 가사실상 “상속재산의 선취”로 기능 하는 경우

다른 상속인과의 합의 과 정에서

• 부동산증여계약서 내용이 협상 자료로 쓰임
• 예: “형은 이미 아파트를 증여받았으니, 나머지 재산은 동생들에 게 더 배분한다” 등

부동산증여계약서 분쟁 유 형과 민사 소송 쟁점

1. 증여의 진정성 다툼

• 주요 주장 예시
  • “명의만 빌려준 것이 지 실제 증여의 사가 없었다”
  • “실제론 매매(대금 지급)가 있었는 데 세금 줄이 려고 증여로 위장 했다”
• 법원은 주로 다음을 종합 판단
  • 계약서 작성 여부·내용
  • 자금 흐름(대금 지급 여부)
  • 세금 신고 상황
  • 관계자의 진술, 문자·카톡·이메일 등

2. 증여의 해제(민법상)

증여자는 일정한 경우에 증여계약을 해제할 수 있습니다. (단, 요건이 엄격)

• 생활곤궁 해제
  • 증여 후 증여자가 생활이 곤궁해져 자신의 생계를 유지하기 어려운 경우
• 배신행위 해제
  • 수증자가
    • 증여자나 그가 까운가 족을 심하게 모욕·학대
    • 중대한 배신행위를 한 경우
  • 실무상
    • 해제 요건 인정이 까다로 워
    • 단순 갈등·감정 문제만으로는 해제가 인정되기 어렵고
    • 구체적 증거가 필요

3. 사해행위취소(채권자와의 분쟁)

• 채무자가 빚을 피하려고 부동산을 가 족에 게 증여한 경우
  • 채권자가 “사해행위취소소송”을 제기할 수 있음
• 요건
  • 채무 초과 상태
  • 채권자를 해할 의 사
  • 수증자의 인식 여부 등
• 인용되면
  • 증여가 취소되고
  • 부동산이 다시 채무자 재산으로 돌아가 채권자가 강제집행 가능

부동산증여계약서 작성 실무 팁

1. 서식 활용 시 유의 점

• 인터넷에 돌아다니는 일반 양식은
  • 사건별 특수 사정을 반영하지 못 하는 경우가 많음
• 최소한 다음은 꼭 수정·보완
  • 실제 부동산 정보(등기부 기준)
  • 채무·대출 존재 여부
  • 가 족관계·상속 계획
  • 세금 부담 주체

2. 공증 활용

• 필수는 아니지만 다음 상황에서 공증이 유리함
  • 장래 분쟁 가능성이 높을 때(형제간 이 해관계 충돌 우려 등)
  • 증여자가 고령이 라 의 사능력 문제 제기가 예상될 때
• 공증의 장점
  • 계약 체결 사실과 내용이 명확
  • 서명·날인 진정성에 대한 다툼이 줄어듦

3. 등기까지 마무리해야 “완성”

• 계약서만 있고 소유권 이전 등기를 하지 않으면
  • 제3자(다른 채권자 등)에 게 대항력을 갖기 어렵고
  • 증여자의 마음이 바뀌어 처분을 시도 하는 경우 분쟁 발생
• 계약 → 세금 신고 → 등기 절차를 일괄적으로 진행 하는 것이 안전

부동산증여계약서 기본 예시 항목(구성 참고용)

실제 문구는 상황에 맞게 조정 하는 전제로, 들어가 면 좋은 항목을 예시로 정리하면 다음과 같습니다.

• 계약 제목
  • 부동산증여계약서
• 제1조(당사자)
  • 증여자 인적사항
  • 수증자 인적사항
• 제2조(목적물)
  • 부동산의 표시(토지·건물, 지번, 면적 등)
• 제3조(증여 내용)
  • 증여 대상 부동산 및 지분 범위
  • 증여 시점
• 제4조(소유권 이전 등기)
  • 등기 신청 기한
  • 서류 제출 및 협조 의무
• 제5조(세금 및 비용의 부담)
  • 증여세, 취득세, 등기 비용 부담 주체
• 제6조(채무 인수 및 부담부증여 여부)
  • 기존 담보권, 대출 여부
  • 인수 금액 및 부담 주체
• 제7조(특약 사항)
  • 거주·사용권, 관리비 부담, 전·월세 수익 귀속 등
• 제8조(계약 해제 사유)
  • 민법상 해제 사유 언급, 절차
• 제9조(분쟁 해결)
  • 관할법원 지정
• 작성일, 서명·날인

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 가족간 증여도 반드시 부동산증여계약서가 필요합니까?

• 법적으로 반드시 서면이 아니어도 증여는 가능하지만,
  • 상속, 이혼, 채권 추심, 세무 조사 등에서 분쟁을 막기 위해
  • 계약서 작성이 거의 필수에가 깝습니다.

Q2. 증여계약서를 썼는 데, 등기를 안 하면 어떻게 됩니까?

• 수증자는 현실적으로 소유권을 행사하기 어렵고,
  • 제3자 대항력도 거의 없습니다.
• 증여자가 마음을 바꾸거나, 채권자가 강제집행하면
  • 수증자가 권리를 주장 하기 곤란할 수 있습니다.
• 가 급적 빨리 등기까지 완료하는 것이 안전합니다.

Q3. 증여를 나중에 취소하고 싶을 때 방법이 있습니까?

• 민법상 제한적인 사유(증여자의 생활곤궁, 수증자의 중대한 배신행위 등)가 있어야 하고
  • 단순한 감정 변화만으로는 어렵습니다.
• 이미 등기까지 마친 경우
  • 다시 되돌리려면 통상 합의 에 의 한 소유권 이전 또는
  • 소송을 통한 해제 주장 등 복잡해질 수 있습니다.

Q4. 증여 대신 매매계약서로 쓰면 세금을 줄일 수 있습니까?

• 실제로는 증여인데 형식만 매매로 하면
  • 세무 조사 시 조사를 통해 위장·가공 거래로 판단될 수 있고
  • 증여세·양도 세 모두 추징, 가산세까지 붙을 위험이 큽니다.
• 실제 자금 흐름과 계약 형식을 맞추는 것이 원칙입니다.

Q5. 인터넷에서 받은 양식을 그대로 써도 괜찮습니까?

• 단순한 가족간 소액 증여 등에서는 참고용으로 쓸 수 있으나,
  • 채무가 얽혀 있거나
  • 여러 명의 상속·증여, 고가 부동산, 사업용 부동산 등 복잡한 경우에는
  • 양식 그대로 사용하면 중요한 조항이 빠지거나 세금 문제가 생길 수 있습니다.
• 최소한 등기부 내용, 채무 여부, 세금 부담 구조는 반드시 개별 사정에 맞게 수정 하는 것이 필요합니다.