연장수수료·중개수수료 가장 이자? 법정 상한 초과 시 불법 이자 처벌 주의!

‘연장수수료·중개수수료 가장 이자‘로 검색하는 분들은 부동산 거래에서 중개사로부터 추가 비용을 청구받을 때 불법 여부를 궁금해하십니다. 연장수수료나 중개수수료가 법정 상한을 초과하면 가장 이자로 간주되어 형사 처벌 대상이 됩니다. 이 글에서는 관련 법규 개요와 실제 사례, 대응 방안을 간단히 정리합니다.

‘연장수수료·중개수수료 가장 이자‘ 관련 개요

부동산 중개수수료는 공인중개사법에 따라 거래 금액과 지역에 맞는 상한 요율이 정해집니다. 연장수수료는 계약 연장 시 발생하는 비용으로, 중개수수료처럼 법정 상한을 초과하면 형법상 가장 이자로 처벌됩니다. 2026년 기준 아파트 매매 상한 요율은 거래 금액에 따라 0.4~0.9%입니다.

‘연장수수료·중개수수료 가장 이자’ 관련 실제 사례

각 사례

• 형사 사례
• A씨가 8억 원 아파트 거래에서 중개사로부터 상한 0.5%(400만 원) 초과 720만 원을 청구받았습니다. 법원은 이를 가장 이자로 보고 중개사에게 징역 1년 집행유예와 벌금 500만 원을 선고했습니다. 형법 제364조(가장 이자)에 따라 연 20% 초과 수익은 불법입니다.
• 민사 사례
• B씨는 연장수수료 200만 원을 과다 지불 후 소송 제기, 법원은 초과분 100만 원 반환 명령과 지연손해금 부과를 인정했습니다. 민법 제398조(부당이득 반환)에 근거합니다.
• 행정 사례
• C 중개업소는 과다 수수료 반복으로 공인중개사법 위반, 국토교통부로부터 영업정지 3개월 처분 받았습니다.
• 관련 개별법
• 공인중개사법 제25조(상한 요율 준수 의무)와 시행령 요율표 적용, 위반 시 과태료 최대 3천만 원 부과됩니다.

법정 상한 요율 핵심 포인트

• 거래 금액별 아파트 매매 상한(2026년 기준)
• | 구간 | 상한 요율 |

|||
| 5천만 이하 | 0.6% |
| 5천만~2억 | 0.5% |
| 2억~6억 | 0.4% |
| 6억~9억 | 0.5% |

• | 9억 초과 | 0.9% |
• 연장수수료는 별도 협의 가능하나 중개수수료 상한 내에서만 허용됩니다.
• 부가세 별도 청구 가능하나 총액 초과 시 불법입니다.

일반 수수료 vs. 가장 이자 비교

• 일반 수수료
• 법정 상한 이내 협의 가능, 계약 자유 원칙 적용
• 가장 이자
• 상한 초과 시 형법 적용, 무효이며 처벌(징역 최대 5년 또는 벌금)

대응 방안

• 계약 전 국토교통부 중개수수료 계산기 이용해 상한 확인
• 과다 청구 시 즉시 녹취 후 공인중개사협회 또는 지방자치단체 신고.
• 이미 지불했다면 민사 소송으로 반환 청구, 시효 3년.

기타 알아야 할 내용

• 중개사 말 “요즘 관행“이나 “다들 이렇게”는 무효 근거.
• 임대차는 매매보다 요율 낮음(최대 0.8%)
• 위반 중개사 면허 취소 가능성 있음

자주 묻는 질문

Q: 중개수수료 협상 가능한가요?
A: 상한 이내에서만 가능합니다.

Q: 연장수수료는 얼마까지 받을 수 있나요?
A: 기본 중개수수료 상한 내입니다.

Q: 과다 수수료 신고 어디서 하나요?
A: 시군구청 또는 110 신고.

Q: 반환 소송 비용은?
A: 초과분 100만 원 이상 시 변호사 없이도 가능