‘임차권등기명령’은 집을 비워 나가야 하지만 보증금을 아직 돌려받지 못한 임차인이 보증금을 안전하게 확보하기 위해 법원에 신청하는 절차입니다.
이 글을 통해 임차권등기명령의 개념, 신청 요건과 절차, 실제로 도움이 되는 실무 팁, 자주 묻는 질문까지 한 번에 정리해 설명하겠습니다.
1. 임차권등기명령이란? 기본 개요
1-1. 임차권등기명령의 의미
- 임대차가 끝났는데
- 보증금을 돌려받지 못했거나
- 보증금을 일부만 받았거나
- 그럼에도 불구하고
- 이사를 해야 하거나
- 이미 이사를 나가야 할 상황일 때
- 임차인이
- 종전 주택에 대해 ‘임차권’을 등기부등본에 올려
- 기존의 대항력과 우선변제권을 유지·보존하기 위해
- 법원에 신청하는 제도입니다.
핵심은 “집을 비워도, 보증금을 돌려받을 권리를 등기로 붙잡아 두는 장치”라고 이해하면 쉽습니다.
2. 왜 임차권등기명령이 중요한가?
2-1. 임대차보호법상 권리 유지
임차인이 보통 보호받는 권리
- 대항력
- 우선변제권
문제는 이사를 나가면:
- 주민등록이 옮겨지고
- 실제 거주도 종료되어
- 원래 집에 대한 대항력이 사라지는 것이 원칙입니다.
이때 임차권등기명령을 신청해 등기가 되면:
- 이사를 가더라도
- 등기부상의 임차권 등기를 통해
- 종전 주택에 대한 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다.
2-2. 사용해야 할 대표적인 상황
- 전세 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때
- 재계약 거절로 이사를 나가야 하는데 보증금 반환이 지연될 때
- 집주인에게 연락이 안 되거나, 연체·압류 등 재정 상태가 불안할 때
- 집이 이미 경매 진행 중이거나 곧 나올 가능성이 있을 때
- 새 전세집 계약을 해야 하는데, 기존 보증금 회수가 늦어지는 경우
3. 임차권등기명령의 법적 효과 한눈에 보기
3-1. 얻을 수 있는 효과
3-2. 한계점 (주의해야 할 부분)
- 임차권등기명령은
- 권리를 보존하는 절차일 뿐, 돈이 바로 들어오는 것은 아님
- 보증금 회수를 위해서는
- 별도로 임대인(집주인)을 상대로 보증금 반환청구 소송을 해야 하는 경우가 많음
- 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구를 제때 해야 함
4. 임차권등기명령 신청 요건
4-1. 신청할 수 있는 사람
4-2. 필수 요건
5. 임차권등기명령 신청 절차 요약
5-1. 어디에 신청하나?
5-2. 필요 서류(대표적인 예시)
- 임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본
- 주민등록등본(과거 주소변동 내역 포함)
- 전입세대 열람내역(전입일 확인)
- 확정일자부 임대차계약서 사본(우선변제권이 있는 경우)
- 임대차보증금 지급 증빙
- 계약해지 관련 자료
※ 법원마다 세부 요구 서류가 다를 수 있으므로, 관할 법원 안내를 확인하는 것이 좋습니다.
5-3. 신청 비용
대략 몇만 원대 내에서 해결되는 경우가 많으나, 금액은 매년 조금씩 변동될 수 있습니다.
6. 임차권등기명령 진행 단계별 정리
6-1. 전체 흐름
- 신청서 작성 및 제출
- 법원의 형식적 심사
- 요건이 충족되는지 서류로 판단
- 임대인에게 송달
- 임대인이 이의 제기를 할 수 있는 기간 부여
- 이의 없거나, 이의가 받아들여지지 않는 경우
- 임차권등기명령 결정
- 등기소에 촉탁
- 임차인이 이사(전출·전입)
- 대항력·우선변제권 유지한 채 새로운 집으로 이사 가능
7. 임차권등기명령과 유사 제도 비교
다른 선택지와 비교하면 상황 판단에 도움이 됩니다.
| 구분 | 임차권등기명령 | 보증금반환청구 소송 | 전세금반환보증(보증보험) |
|---|---|---|---|
| 목적 | 대항력·우선변제권 유지 | 보증금 반환 판결 받기 | 보증기관으로부터 보증금 회수 |
| 결과 | 등기부에 임차권 등기 | 집행 가능한 판결문 확보 | 보증기관이 대신 지급 후 구상 |
| 이사 가능 여부 | 예 (권리 유지됨) | 소송과 무관 | 보증 여부에 따라 다름 |
| 시간 | 비교적 짧음 (수 주~수개월) | 수개월~1년 이상 소요 가능 | 심사 후 보증가입, 사고 발생 시 심사 필요 |
| 즉시 현금 회수 | 불가 | 불가 (판결 후 집행 필요) | 가능 (보증기관 지급) |
8. 임차권등기명령 신청 시 실무적인 핵심 포인트
8-1. 이사 타이밍과 대항력 유지
- 임차권등기명령의 핵심은 “이사 후에도 권리 유지”입니다.
- 일반적으로 다음 순서를 권장하는 경우가 많습니다.
- 임차권등기명령 신청
- 임차권등기 결정 및 등기까지 완료
- 그 후 전출·전입(이사)
- 너무 서둘러 이사부터 하면
- 권리 상실 기간이 생길 수 있어 위험합니다.
8-2. 임대인과의 대화·합의와 병행
- 임대인과 원만한 합의가 가능하다면
- 분할 지급
- 다만 구두 약속만 믿고
- 이사부터 나가거나
- 임차권등기명령 신청을 미루는 것은 위험할 수 있습니다.
- 가능하면
8-3. 등기 후 보증금 회수 전략
- 임차권등기만으로 돈이 들어오지 않으므로, 다음 절차를 검토해야 합니다.
- 집의 시세, 선순위 권리 유무, 근저당권 설정 여부 등을 감안하여
- 실제 회수 가능한 금액을 미리 파악해두는 것이 좋습니다.
9. 임차권등기명령 후에 꼭 해야 하는 일
9-1. 등기부등본 확인
- 등기가 완료되면
- 인터넷등기소 또는 등기소에서 등기부등본을 발급받아
- 본인 명의의 임차권등기가 제대로 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 확인 항목
- 임차인의 인적사항(이름, 주민등록번호 등)
- 보증금 액수
- 대항력·확정일자 관련 사항
9-2. 새 집 계약 시 주의사항
- 기존 집의 보증금을 회수하지 못한 상태에서 새로운 전세·월세 계약을 할 경우
- 자금 계획이 꼬이지 않도록
- 중도금·잔금 일정을 현실적으로 조정
- 새 집은 반드시
- 등기부등본, 전입세대 열람, 선순위 권리, 근저당 여부를 확인하여
- 추가 피해를 예방해야 합니다.
10. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임차권등기명령을 신청하면 집주인이 불이익을 받나?
- 임대인의 부동산 등기부등본에 임차권 등기가 기재되므로
- 집을 담보로 대출받거나
- 매매를 할 때 불리하게 작용할 수 있습니다.
- 그렇기 때문에
- 임대인이 보증금을 지급하도록 심리적 압박 효과는 있습니다.
- 다만 형사처벌과 직접 연결되는 제도는 아닙니다.
Q2. 임차권등기명령만 하면 보증금을 반드시 돌려받을 수 있나?
- 그렇지 않습니다.
- 실제 보증금 회수를 위해서는
- 소송
- 경매 배당
- 보증보험 청구 등을 병행해야 합니다.
Q3. 이미 이사 나온 상태인데 지금이라도 임차권등기명령 신청이 가능한가?
- 가능할 수 있습니다.
- 다만
- 전출 시점,
- 전입 시점,
- 기존 대항력 유지 여부 등에 따라
- 이미 상실된 권리를 되살릴 수는 없는 경우도 있습니다.
- 이 경우에는
- 구체적 사실 관계를 가지고 전문가 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
Q4. 임대인이 “소송하든 말든 마음대로 하라”고 한다. 그럼 임차권등기명령부터 하는 게 좋나?
- 보증금이 큰 금액이고, 임대인의 재정상태가 불안하다면
- 임차권등기명령을 통해 권리를 우선 확보하는 것이 일반적으로 유리합니다.
- 동시에
- 보증금 반환 소송
- 경매 여부 확인 등을 함께 검토하는 것이 좋습니다.
Q5. 확정일자가 없어도 임차권등기명령 신청이 가능한가?
- 신청 자체는 가능합니다.
- 다만
- 확정일자가 없으면 우선변제권이 없거나 약해질 수 있어
- 실제 경매 배당에서 회수 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.
- 아직 계약 기간 중이거나, 전입 후 일정 시간이 경과하지 않았다면
- 가능한 한 빨리 확정일자를 받아두는 것이 일반적으로 권리 보호에 유리합니다.