전세변호사상담은 전세사기, 보증금 반환 지연, 깡통전세, 역전세 등 전세와 관련된 분쟁에서 법률적 해결책을 찾기 위한 상담을 말합니다.
이 글을 통해 전세 관련 분쟁의 종류, 형사·민사 절차, 실제 해결 전략, 상담 전 준비사항까지 핵심 내용을 정리해 설명하겠습니다.
전세변호사상담 개요
전세 분쟁이 문제가 되는 대표 상황
- 전세 만기가 되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우
- 전입·확정일자까지 했는데 선순위 권리(근저당, 가압류 등) 때문에 보증금 전액을 못 받게 된 경우
- 악의적인 전세사기(허위 공시, 이중계약, 전입·확정일자 방해 등)를 당한 경우
- 집주인 파산·회생, 경매로 넘어가 보증금 회수가 불안한 경우
- ‘갭투자’ 형식 집주인이 집 여러 채를 갖고 있다가 연쇄적으로 보증금을 못 돌려주는 경우
- 중개사가 중요한 위험 정보를 숨기고 계약을 유도한 경우
전세변호사상담은 위 상황에서 다음을 중심으로 이뤄집니다.
- 어떤 법적 책임을 물을 수 있는지 (형사·민사 가능 여부)
- 얼마나, 언제쯤 보증금을 회수할 수 있을지
- 지금 바로 해야 할 조치(내용증명, 소송, 가압류, 형사고소 등)
- 비용 대비 실익이 있는 절차는 무엇인지
전세 관련 주요 분쟁 유형 정리
전세사기(악의적 기망) 유형
- 허위로 “근저당 없다, 안전하다”고 말하며 계약 유도
- 이미 경매 진행 중인 집을 숨기고 전세계약 체결
- 보증보험 가입 불가 사유를 숨기고 “곧 가입해주겠다”고 거짓말
- 단기간에 여러 명과 이중·삼중 전세계약 체결
- 명의만 빌린 바지 집주인을 내세워 책임 회피
전세보증금 반환 지연·불이행
- 단순 자금 부족인지, 악의적 버티기인지에 따라 대응 달라짐
- 임대인이 “전세가 안 나간다”는 이유로 계속 버티는 경우
- 갭투자 임대인이 여러 집의 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 경우
주요 쟁점
역전세·깡통전세 문제
- 전세 시세보다 터무니없이 높은 전세가를 제시
- 근저당이 집값의 상당 부분(70% 이상) 차지
- 세입자가 잦게 바뀌거나 공실이 잦은 빌라·원룸 건물
- 보증보험 가입이 반복적으로 거절되는 경우
전세 분쟁에서 형사 절차가 문제 되는 경우
형사 고소가 가능한 전세사기 판단 포인트
- 계약 당시 임대인의 속임수가 있었는지
- 중요한 사실(근저당, 경매 진행, 체납세, 선순위 임차인 등)을 고의로 숨겼는지
- 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 볼 만한 정황이 있는지
- 중개사가 치밀하게 구조를 짜고 여러 피해자를 양산했는지
형사 고소의 목적
형사 절차 기본 흐름
전세 분쟁에서 민사 절차(소송·집행) 정리
기본 선택지
민사 절차로 기대할 수 있는 것
형사 vs 민사 대응 비교
아래 표는 형사 고소와 민사소송의 차이를 간단히 정리한 것입니다.
| 구분 | 형사 절차(고소) | 민사 절차(소송·집행) |
|---|---|---|
| 목적 | 가해자 처벌, 합의 유도 | 보증금 회수, 재산에 대한 권리 확보 |
| 핵심 쟁점 | 사기 의도, 기망행위 존재 여부 | 계약·권리 관계, 반환 의무 존재 여부 |
| 진행 주체 | 국가(검찰·법원) | 임차인 본인(대리인 선임 가능) |
| 시간 | 수사·재판까지 상당한 기간 소요 | 소송·집행까지 수개월~수년 가능 |
| 결과 | 징역·벌금 등 형벌, 합의 시 양형 반영 | 판결·강제집행으로 실제 금전 회수 도모 |
| 동시 진행 여부 | 형사와 민사를 동시에 진행하는 것이 일반적 | |
전세변호사상담 시 주로 나오는 질문들
“이게 단순한 돈 문제인지, 전세사기인지 헷갈립니다”
상담에서 주로 확인하는 내용은 다음과 같습니다.
- 계약 당시 설명 내용과 실제 등기부·세금·근저당 상황 비교
- 중개사가 어떤 말을 했는지, 광고 문구·문자·카톡 내용
- 임대인의 재산·채무 상황, 이전 피해 사례 여부
- 같은 건물에서 유사 피해가 다수 있는지
이런 자료를 토대로 형사 고소가 가능한 사안인지, 민사에 집중해야 할 사안인지를 구분하는 경우가 많습니다.
“보증금을 못 받게 생겼습니다. 지금 당장 해야 할 일은?”
- 전세 계약서, 특약사항 정리 및 사본 확보
- 등기부등본, 건축물대장 등 부동산 권리관계 재확인
- 전입신고·확정일자 여부 및 날짜 확인
- 집주인의 재산 단서를 최대한 수집
- 만기 전·후 내용증명 발송 여부 점검
- 보증보험 가입 여부 및 보장 한도 확인
이후 상담을 통해 임차권등기명령, 보증금반환소송, 가압류, 형사고소 중 어떤 순서로 진행할지 판단하게 됩니다.
실제 사건에서 도움이 되는 실무 팁
계약 전 단계에서 체크해야 할 점
- 반드시 등기부등본을 직접 열람할 것
- 전세 시세와 비교했을 때 과도하게 높은 전세가인지 확인
- 집주인 신용도·채무 규모가 의심될 경우
- 세입자가 잦게 바뀌었는지, 주변 중개업소에 문의
- 보증보험 가입 가능 여부를 사전에 확인
계약 후·거주 중 단계에서 유의할 점
- 전입신고, 확정일자는 가급적 계약 직후 처리
- 우편함에 날아오는 체납 안내, 경매 안내문 등 수상한 우편물은 사진 찍어 보관
- 관리비 체납, 공용 전기·가스 체납 등도 위험 신호가 될 수 있음
- 같은 건물 세입자들과 연락망을 만들어 정보 공유해 두면 분쟁 시 큰 도움이 됨
만기 직전·직후 실무 대응
전세변호사상담 받을 때 준비하면 좋은 자료
- 전세계약서 원본 및 사본
- 특약사항 정리(보증보험, 수리, 전대, 월세전환 등)
- 등기부등본, 건축물대장, 전입신고·확정일자 서류
- 중개대상물 확인·설명서 (있다면 필수 첨부)
- 집주인·중개사와의 문자, 카카오톡, 녹취 파일 등
- 임대인의 재산 관련 정보를 알 수 있는 자료(차량, 상가, 다른 주택 등)
- 보증보험 가입 여부 및 보험증권
이 정도 자료만 있어도 상담에서 사실관계를 상당 부분 정리할 수 있고, 형사·민사 전략 설계가 훨씬 수월해지는 경우가 많습니다.
전세 관련 형사처벌 수위는 어느 정도인가
전세사기의 구체적 양형은 사건마다 다르지만, 일반적인 경향은 다음과 같습니다.
| 유형 | 대표 혐의 | 처벌 가능 범위(법정형 기준) | 실무상 특징 |
|---|---|---|---|
| 악의적 전세사기 | 사기죄 | 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 | 피해 규모·피해자 수에 따라 실형 선고 많음 |
| 중개사의 기망·은폐 | 사기, 공인중개사법 위반 등 | 각 죄별 법정형 적용 | 자격 정지·취소 등 행정처분 병행 가능 |
| 명의 제공·허위 서류 | 사기 공범, 위계에 의한 공무집행방해 등 | 공범으로 동일 또는 유사 수준 처벌 가능 | 가담 정도에 따라 집행유예·벌금 가능성도 존재 |
※ 실제 양형은 피해 금액, 피해자 수, 합의 여부, 피고인의 전과, 반성 정도에 따라 크게 달라집니다.
이러한 경우, 전세변호사상담이 특히 필요한 상황
- 이미 경매 개시 결정이 내려졌거나 예정인 경우
- 같은 건물 다른 세입자들과 함께 집단 분쟁이 발생한 경우
- 임대인이 법인을 내세우고 실질 책임을 회피하려는 구조인 경우
- 보증보험에서 일부만 지급되고, 나머지 금액 회수가 애매한 경우
- 형사 고소와 민사소송을 동시에 진행해야 하는 복잡한 상황일 때
이런 경우에는 단순 인터넷 검색만으로 해결 방향을 잡기 어렵고, 실제 소송·집행 경험이 있는 전문가의 검토가 도움이 되는 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집주인이 돈이 없다고만 합니다. 이게 전세사기인가요?
- 단순 자금난만으로 바로 전세사기라고 단정되지는 않습니다.
- 다만 계약 당시 허위 설명, 중요한 사실 은폐, 반복적인 다수 피해자 발생 등이 있으면 사기 혐의가 강하게 문제될 수 있습니다.
- 계약 과정에서의 말·문자·공인중개사의 설명 내용까지 종합해 판단하는 것이 일반적입니다.
Q2. 형사 고소를 하면 돈을 더 빨리 돌려받을 수 있나요?
- 형사 고소는 처벌 절차이고, 돈을 직접 받아주는 절차는 아닙니다.
- 그러나 피의자가 형량을 줄이기 위해 피해 회복(합의)에 적극 나서는 경우가 많아 결과적으로 보증금 회수에 도움이 되는 사례가 적지 않습니다.
- 동시에 민사소송·가압류 등도 병행하는 것이 일반적입니다.
Q3. 이미 다른 세입자들이 먼저 소송·경매를 진행했습니다. 뒤늦게 할 의미가 있나요?
- 이미 진행 중인 경매에서 배당 순위를 따져봐야 합니다.
- 대항력·우선변제권 유무에 따라 남은 금액을 일부라도 배당받을 수 있는지, 다른 재산을 노려야 하는지 전략이 달라집니다.
- 늦었다고 포기하기보다는 현재 권리관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
