부동산전문변호사는 부동산 거래, 임대차, 개발, 경매, 분양, 재개발·재건축 등과 관련된 민사·형사 문제를 집중적으로 다루는 변호사를 말합니다.
이 글을 통해 부동산전문변호사가 어떤 일을 하는지, 어떤 사건에서 도움을 받을 수 있는지, 형사 위험과 해결 방법, 실제 분쟁에서 유용한 실무 팁까지 정리해 설명하겠습니다.
부동산전문변호사란? 기본 개요
1. 부동산전문변호사의 주요 활동 분야
부동산전문변호사를 찾는 대표적인 상황
1. 전세 사기·깡통전세가 의심될 때
2. 부동산 매매 계약 분쟁
3. 재개발·재건축·분양 관련 분쟁
4. 기획부동산·분양형 투자 사기
부동산 사건에서 자주 문제되는 형사 쟁점
1. 어떤 경우에 형사처벌까지 이어지는가
2. 형사처벌 수위 비교
아래 표는 일반적인 형사처벌의 법정형을 단순 비교한 것입니다. 실제 선고형은 피해 규모, 합의 여부, 전과, 수사·재판 태도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
| 죄명 | 대표 사례 | 법정형(원칙적 범위) | 실무상 경향(초범, 합의 여부 등) |
|---|---|---|---|
| 사기죄 | 전세 사기, 기획부동산 사기, 허위 분양 | 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 | 소액·합의 시 벌금·집행유예, 대형 피해·다수 피해자 시 실형 가능성 높음 |
| 업무상배임 | 조합 자금 유용, 법인 부동산 임의 처분 | 5년 이하 징역 또는 1천500만원 이하 벌금 | 피해액·배임 정도에 따라 벌금~실형까지 폭넓게 선고 |
| 공인중개사법 위반 | 이중계약서, 확인설명의무 중대한 위반 | 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금(유형별 상이) | 초범·중대한 피해 없으면 벌금형 비중 높음 |
| 사문서위조·행사 | 허위 계약서·확인서 작성·사용 | 5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 | 위조 문서의 사용 범위·영향에 따라 집행유예·실형까지 가능 |
부동산전문변호사에게 상담해야 할 때 체크포인트
1. 이런 경우 바로 상담이 필요한 편
- 이미 소장, 고소장, 내용증명을 받은 경우
- 전세보증금·매매대금 등 거액이 걸려 있고, 상대방이 연락을 피하는 경우
- 계약서 특약이 복잡하거나, 상대방이 “내 변호사랑 얘기하라”고 하는 경우
- 수사기관에서 참고인 조사·피의자 출석 요구를 받은 경우
- 재개발·재건축, 상가 임대차 등 구조가 복잡한 사건인 경우
2. 상담 시 미리 준비해 가면 좋은 자료
- 부동산 등기부등본(집합건물의 경우 전유·대지권 포함)
- 매매계약서, 임대차계약서, 분양계약서 등 원본 또는 사본
- 공인중개사 확인·설명서, 중개대상물 확인서류
- 문자, 카카오톡, 이메일 등 대화 내용 캡처
- 은행 이체 내역, 영수증, 세금계산서
- (형사 사건인 경우) 수사기관에서 받은 출석요구서, 고소장 사본 등
이런 자료를 챙겨가면 사건 경위 파악이 빠르고, 대응 전략을 단계별로 구체화하기에 수월합니다.
부동산 민사·형사 사건의 절차 이해하기
1. 민사 절차의 기본 흐름
2. 형사 절차의 기본 흐름
부동산전문변호사 선임 기준과 비교 포인트
| 비교 기준 | 꼭 확인할 사항 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 전문성 | 부동산·건설·임대차 사건 처리 경험 | 실제 수행사례, 논문·칼럼, 강의 이력 등 확인 |
| 형사·민사 통합 대응 능력 | 사기·배임 등 형사와 매매·임대차 분쟁을 함께 다룰 수 있는지 | 민·형사 병행 전략을 설명해 줄 수 있는지 질문 |
| 소통 방식 | 사건 진행 단계마다 설명·보고 방식 | 연락 가능 시간, 담당 변호사가 직접 소통하는지 |
| 수임료 구조 | 기본 수임료, 성공보수, 추가 비용 | 부가세 포함 여부, 착수·성공보수 기준 명확한지 |
| 리스크 안내 | 유리한 점뿐 아니라 불리한 점도 설명하는지 | 승소 가능성을 과도하게 장담하지 않는지 |
실제 분쟁에서 바로 써먹을 수 있는 실무 팁
1. 계약 전 단계에서
- 부동산 등기부등본을 최소 2번 이상 확인
- 계약 전, 잔금 지급 전 각각 확인
- 전·월세의 경우
- 중개업소 이용 시
- 중개사무소 등록번호, 대표자, 공제증 여부 확인
- 구두 설명은 되도록 문자·카톡 등으로 남겨 두기
2. 분쟁이 생겼을 때 초기에 할 일
- 감정적으로 대화하기보다, 증거부터 확보
- 일방적인 인정·사과 문자 자제
- “전부 내 잘못이다”와 같은 표현은 형사·민사 모두에서 불리하게 작용할 수 있음
- 계약 해제를 요구할지, 손해배상을 우선할지 방향 설정
- 섣불리 계약을 해제하면 오히려 유리한 지위를 잃는 경우도 있어 전문가 상담 후 결정하는 것이 안전함
3. 형사 사건 피의자가 되었을 때 주의점
- 조사 전에
- 사건 경위를 시간 순서대로 메모
- 관련 계약서·자료를 정리해 두기
- 조사 중
- 사실과 다른 진술을 억지로 맞추려 하지 말 것
- 모르는 부분은 “기억이 나지 않는다”, “자료를 보고 말씀드려야 한다”고 명확히 구분
- 조사 후
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 부동산전문변호사를 꼭 선임해야 하나요?
- 분쟁 금액이 크지 않고, 법률관계가 단순한 사건은 스스로 해결하는 경우도 많습니다.
- 다만 전세 사기, 기획부동산, 재개발·재건축, 형사 사건이 연계된 사건처럼 구조가 복잡하고 피해액이 큰 경우에는 초기 대응을 잘못하면 회복이 어려운 상황이 자주 발생하므로 전문적인 조력이 현실적으로 필요해지는 경우가 많습니다.
Q2. 전세 사기 피해를 당했는데, 형사고소와 민사소송 중 무엇을 먼저 해야 하나요?
- 사안에 따라 다르지만, 일반적으로는
- 동시에 진행하는 경우가 많고, 어느 쪽을 먼저 할지, 어떤 내용으로 고소장을 작성할지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있어 구체적인 사실관계를 바탕으로 전문가와 상의하는 것이 안전합니다.
Q3. 공인중개사가 설명을 제대로 안 해 줘서 손해를 봤습니다. 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
Q4. 부동산 관련 형사 사건에서 합의를 하면 처벌을 피할 수 있나요?
- 사기·배임 등 재산범죄에서 피해 회복과 합의 여부는 형량에 큰 영향을 미칩니다.
- 합의가 이루어지면 기소유예·선처 가능성이 높아지는 것은 일반적인 경향이지만,
- 피해 규모가 크거나,
- 다수 피해자가 존재하거나,
- 반복적·상습적 범행인 경우에는 합의만으로 처벌을 완전히 피하기는 어렵습니다.