전세계약주의사항 제대로 알기, 보증금 보호부터 특약 작성까지 완벽 가이드

‘전세계약주의사항’은 전세 보증금을 안전하게 지키고 분쟁을 예방하기 위해 반드시 확인해야 할 핵심 체크포인트를 말합니다.
이 글을 통해 전세 기본 구조, 계약 시 필수 확인사항, 전세사기·깡통전세 예방법, 실제 계약서 작성 요령과 분쟁 발생 시 대처 방법까지 정리해 알려주겠습니다.

전세계약주의사항 개요

전세계약이란?

• 의미
  • 월세 없이 일정 금액(보증금)을 집주인에게 맡기고 일정 기간 집을 사용하는 계약 형태
  • 계약 종료 시 원칙적으로 보증금 전액 반환
• 특징
  • 매달 월세 부담이 없음
  • 대신 보증금 규모가 크기 때문에 보증금 회수 위험이 가장 큰 쟁점
  • 주택의 담보가치·근저당·세금체납 여부에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라짐

전세계약 전 반드시 알아야 할 기본 구조

전세 보증금을 지키는 핵심 3요소

• ① 임대인의 소유권 상태
  • 실제 등기부상 소유자와 계약하는지
  • 근저당, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계
• ② 세입자의 권리 순위
  • 전입신고 + 확정일자 → 임대차보호법상 대항력·우선변제권 확보
• ③ 집의 가치 vs 보증금 규모
  • 매매가(실거래가) 대비 전세가 비율
  • 전세가가 시세와 비슷하거나 더 높으면 깡통전세 위험 증가

전세계약 시 필수 체크리스트

1. 등기부등본 확인 요령

• 확인 방법
  • 인터넷 등기소에서 직접 열람(소액 비용)
  • 계약 직전 날짜 기준으로 다시 발급받아 확인
• 중점 체크 항목
  • 표제부: 주소, 건물 구조, 면적 등 실제 보려는 집과 동일한지
  • 갑구: 소유자, 가압류·압류·가처분·신탁 여부
  • 을구: 근저당권, 전세권, 담보권 설정 내역
• 주의해야 할 상황
  • 근저당권이 보증금보다 많거나 비슷한 경우
  • 다수의 근저당·가압류가 잔뜩 있는 경우
  • 소유자와 계약 상대방이 다른 경우(대리인이라면 위임장, 인감증명 필수)

2. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 확인

• 기본 기준
  • 아파트 기준으로는 통상 전세가율 70% 이하를 비교적 안전선으로 보는 경우가 많음
  • 다세대·빌라·다가구·오피스텔은 시세 파악이 어려우므로 더 보수적으로 접근 필요
• 전세가율 예시 비교

3. 계약 상대방·신분 확인

• 반드시 확인할 점
  • 계약서상 임대인 이름 = 등기부 갑구 소유자 이름인지 확인
  • 대리인과 계약하는 경우
    • 위임장(임대인 인감도장 날인)
    • 인감증명서(최근 발급분)
    • 위임 내용에 ‘전세계약 체결 및 보증금 수령 권한’ 명시 여부
  • 조심해야 할 상황
    • ‘전세대행’, ‘핵전세’ 등의 명목으로 실제 소유자가 아닌 사람과 계약을 유도하는 경우
    • 중개인이 서둘러 계약을 종용하며 서류 확인을 미루는 경우

4. 공인중개사 선택과 중개대상물 확인

• 중개사무소 확인
  • 사업자등록증, 개설등록번호, 중개사 자격증 게시 여부
  • 국토교통부 ‘부동산 중개업 등록 여부’ 조회 가능
• 중개대상물 확인·설명서 필수 교부
  • 건축물대장, 토지대장, 등기부등본 등 주요 내용
  • 실제 구조·용도와 서류상의 내용이 다른지 확인
• 주의사항
  • 무등록 중개(지인 소개, 브로커 등)에 의존하지 말 것
  • 설명을 말로만 듣지 말고 서류를 직접 확인하고 사본을 받아둘 것

5. 전입신고·확정일자 타이밍

• 전입신고
  • 이사한 날 또는 다음 날 바로 주민센터에서 전입신고
  • 전입신고 완료 시점부터 대항력 발생(일반적으로 다음 날 0시 기준)
• 확정일자
  • 임대차계약서를 가지고 주민센터 또는 법원에서 도장 받기
  • 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하는 역할
• 실무 팁
  • 가능하면 입주 당일에 전입신고 + 확정일자 동시에 진행
  • 전입신고 전에는 집주인이 마음대로 집을 처분할 수 있어 위험

전세사기·깡통전세를 피하기 위한 핵심 주의사항

1. 전세사기 전형적인 패턴

• 전형적 유형
  • 시세보다 비정상적으로 싼 매매가 또는 높은 전세가
  • 신축 빌라, 다세대, 도시형생활주택 등을 대량으로 분양받아 여러 명에게 전세 놓기
  • 집주인이 바뀌거나(명의이전), 여러 명의 세입자가 있는 구조에서 보증금 회수가 어려워짐
• 이상 징후
  • 전세가가 주변 시세보다 현저히 높음에도 ‘투자 좋은 기회’라고 과장
  • 집주인이 자주 바뀌거나, 법인 명의·신탁 등 복잡한 구조
  • 임대인이 세금 체납이 많다는 소문 또는 인터넷 검색 시 다수의 분쟁 사례

2. 깡통전세 위험 감지 포인트

• 다음 항목이 여러 개 겹치면 위험도 매우 높음
  • 전세가율 80% 이상
  • 근저당 + 기존 임차보증금 + 신규 보증금 합계가 집 시세를 초과
  • 구축 빌라·다가구주택으로 시세 확인이 쉽지 않음
  • 집주인이 개인이 아닌 다수의 법인·명의신탁 구조
• 간단 계산법
  • 집 시세 – (선순위 근저당 + 선순위 임차보증금) ≥ 내 보증금
  • 이 값이 내 보증금보다 적거나 비슷하면 매우 위험

3. 안전장치 활용

• 전세보증금 반환보증 가입
  • 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 취급
  • 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 보증기관이 대신 지급
  • 전세보증금 규모·주택 종류·전세가율에 따라 가입 제한 있을 수 있음
• 전세권 설정
  • 등기부 을구에 직접 전세권을 설정하는 방법
  • 임대인의 동의 필요, 설정 비용 발생
  • 경매 진행 시 일반 임차인보다 강한 권리 행사 가능
• 실무 팁
  • 보증금이 크고, 전세가율이 높은 편이라면 반드시 보증보험 가입 가능 여부부터 확인하는 것이 좋음

전세계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 내용

1. 기본 필수 기재사항

• 임대인, 임차인 성명·주소·연락처
• 목적물의 정확한 표시(주소, 동·호수, 면적 등)
• 보증금 액수, 중도금·잔금 지급일, 지급 방법
• 임대차 기간(시작일, 종료일)
• 관리비 부담 주체와 범위
• 수리·원상복구 책임 범위
• 계약 해제·해지 시 조건 및 절차

2. 특약에 넣으면 좋은 내용 예시

• 근저당 관련 특약
  • “잔금 지급 전까지 추가로 근저당·가압류 등 권리설정이 있을 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 계약금 전액을 반환받는다.”
• 보증금 반환 관련 특약
  • “계약기간 만료 시 임대인은 임차인 퇴거일 이전까지 보증금을 전액 지급한다. 지연 시 연 X%의 지연이자를 지급한다.”
• 수리·하자 관련 특약
  • “입주 전 발견된 주요 하자(누수, 결로, 곰팡이 등)는 임대인이 수리한다.”
• 전세보증보험 관련 특약
  • “임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 일체 제공 및 관련 절차에 협조한다.”

전세계약 단계별 체크 포인트

1단계: 계약 전 조사

• 주변 시세 확인(매매·전세 모두)
• 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 확인
• 집 상태 직접 방문 점검(하자, 일조, 소음, 누수 등)
• 집주인(법인·개인) 이름으로 검색해 분쟁 사례 있는지 확인

2단계: 계약 당일

• 등기부등본은 당일자 기준으로 재발급 받아 확인
• 계약서 3부 작성(임대인, 임차인, 중개업소 보관)
• 공인중개사 서명·날인, 중개보수 영수증 수령
• 특약사항 꼼꼼히 검토 후 서명

3단계: 잔금·입주 시

• 잔금 지급 직전 등기부등본 다시 확인(새로운 근저당·가압류 여부)
• 열쇠 인도, 관리비 정산 기준 확인
• 입주 당일 전입신고 + 확정일자 진행
• 전세보증금 반환보증 가입(가능하다면 입주 직후 최대한 빠르게)

전세계약 후 발생할 수 있는 분쟁과 대응 방법

1. 보증금 반환 지연 또는 미지급

• 전형적 상황
  • 임대인이 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 버티는 경우
  • 집이 경매로 넘어가 보증금 전액 회수가 어려운 경우
• 대응 절차
  • 내용증명 발송 → 지급 독촉 및 기한 명시
  • 임차권등기명령 신청(집을 비워 다른 곳으로 이사하면서도 권리 유지)
  • 필요한 경우 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송 제기
• 실무 팁
  • 말로만 약속 받지 말고, 문자·카카오톡·녹취 등 증거를 남겨두는 것이 중요

2. 전세사기 의심 상황

• 의심 단계
  • 집주인이 연락 두절
  • 집이 이미 경매 진행 중인데도 숨기고 전세를 준 경우
  • 다수의 세입자가 중복으로 피해를 주장
• 형사 대응 가능성
  • 사기죄, 배임죄 등 성립 여지가 있을 수 있음
  • 구체적 사실관계에 따라 범죄 성립 여부가 달라지므로, 초기 단계에서 전문 상담이 도움이 되는 경우가 많음
• 실무상 조언
  • 전세사기 정황이 보이면, 단순히 “기다리면 해결되겠지” 하고 방치하지 말고
  • 가능한 빨리 법률전문가·지자체 전세피해 지원센터 등에 상담 요청하는 것이 좋음

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전세계약에서 꼭 전입신고와 확정일자를 둘 다 해야 하나요?

• 전입신고만 하면 ‘대항력’은 생기지만, 경매 시 보증금을 우선 변제받기 위한 우선변제권은 확정일자를 받아야 확보됩니다.
• 안전을 위해 두 가지를 모두 하는 것이 일반적으로 권장됩니다.

Q2. 전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 하나요?

• 법적으로 의무는 아니지만, 보증금 규모가 크거나 전세가율이 높은 경우에는 사실상 필수에 가깝습니다.
• 특히 신축 빌라·다세대 주택 등은 향후 시세 변동 위험이 크므로 가능하다면 가입을 검토하는 것이 좋습니다.

Q3. 계약 후에 근저당이 새로 잡힌 것을 알게 되면 어떻게 해야 하나요?

• 잔금 지급 후라면 상당히 곤란한 상황이 될 수 있습니다.
• 계약 체결 당시 특약으로 ‘추가 근저당 설정 시 계약 해제 가능’ 조항을 넣어 두었다면, 그에 따라 대응할 수 있습니다.
• 이미 피해가 발생했다면 관련 서류를 모아두고 법률상담을 통해 해제·손해배상 등 가능 여부를 검토하는 것이 필요합니다.

Q4. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는데 형사 고소가 가능한가요?

• 단순히 돈이 없어서 못 돌려주는 수준이라면 민사상 채무불이행에 해당할 가능성이 크고, 형사처벌까지 이어지지 않을 수 있습니다.
• 처음부터 속일 의사로 전세를 놓은 정황(허위 설명, 권리관계 은폐 등)이 명확하다면 사기죄 등으로 문제 제기할 여지가 있으므로, 구체적인 사실관계를 바탕으로 판단해야 합니다.

Q5. 전세계약서를 중개사 말만 듣고 대충 작성해도 되나요?

• 실제 분쟁이 생기면 계약서와 특약 내용이 가장 중요한 기준이 됩니다.
• 내용이 이해되지 않거나 불리해 보이는 조항은 반드시 질문하고, 필요하면 수정·추가 요청을 하는 것이 좋습니다.
• 특히 보증금 반환, 근저당 추가 설정, 수리·하자 책임에 관한 특약은 꼼꼼히 챙기어야 합니다.