임대차 계약 사기 예방 완벽 가이드, 전세·월세 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

‘임대차 계약 사기 예방’은 전세·월세 계약 과 정에서 보증금이나 월세를 떼이 지 않도 록, 사기를 미리 차단 하는 방법을 말합니다. 이 글을 통해서 당신한테 대표적인 임대차 사기 유형, 반드시 해야 할 등기·권리 확인 방법, 사기 의 심 시 형사 절차와 처벌 수위, 실제로도 움이 되는 실무 팁과 대응 전략을 알려주겠습니다.

1. ‘임대차 계약 사기 예방’ 개요

1-1. 임대차 계약 사기란 무엇인가

• 의 미
  • 집을 빌려주거나 빌리는과 정에서
    • 권한이 없는 사람이 집주인 행세를 하거나
    • 보증금을 돌려줄 의 사·능력 없이 계약을 체결하거나
    • 중요한 사실을 숨기고 속여서
  • 임차인의 보증금·월세를 편취 하는 행위를 말합니다.
• 주로 적용되는 죄명
  • 사기죄(형법 제347조)
  • 경우에 따라
    • 공인중개사의 업무상 배임·사문서위조
    • 부동산 이 중매매 관련 사기 등이 함께 문제됩니다.

1-2. 왜 ‘사전 예방’이 중요한가

• 임대차 사기는 사후 구제가 매우 어렵고 오래 걸리는 경우가 많습니다.
• 특징
  • 보증금이 수천만~수억 원 수준인 경우가 많음
  • 가 해자 명의 재산이 거의 없거나 이미 다른 채권자에 게 압류된 상태인 경우 많음
  • 형사 고소에서 유죄가 나와도 실제 돈을 다 받지 못 하는 경우 다수
• 결론
  • “나중에 소송해서 받지”가 아니라

처음 계약 전에 최대한 위험을 걸러내는 것이 핵심입니다.

2. 임대차 계약 사기, 이 런 경우 특히 위험합니다

2-1. 전 형적인 임대차 사기 유형

• 전세 사기(깡통전세)
  • 집 값(시세)보다 전세보증금이과 도하게 높은 경우
  • 이미 근저당·가압류가 잔뜩 잡혀 있어
  • 집이 경매로 넘어가 면 보증금 전액을 돌려받기 어려운 구조인 경우
• 이 중 계약·이 중 임대
  • 하나의 집에 대해
    • 이미 임대차 계약이 있는 데 또 다른 사람과 전세계약을 체결
    • 또는 매매 계약과 전세계약을 동시에 여러 건 체결
  • 무권 한 임대(집주인 아닌 사람이 집주인 행세)
    • 실제 등기 부상 소유자가 아닌 사람이
      • “내가 집주인이 다”라고 속이 거나
      • “집주인과 친척·지인인데 대신 계약해 준다”고 하며 계약
    • 보증금 반환 의 사·능력 없는 상태에서의 계약
      • 이미
        • 여러 채의 집에 전세를 잔뜩 끼고 있고
        • 세입자 보증금을 돌려줄만 한 소득·재산이 거의 없는 상태에서
      • 계속 신규 세입자를 들여 돌려막기 하는 구조
    • 전세권·임차권 등기 안 해주려는 경우
      • “복잡해져서 안 된다”, “집값 떨어진다” 등이 유로
        • 전세권 설정 등기, 확정일자, 전세보증보험 가입을 강하게 거부하는 경우

2-2. 사기 위험을의 심해야 할 상황

• 다음 중 2개 이 상 해당하면 매우 주의 해야 합니다.
  • 주변 시세보다 보증금이 유난히 싸거나, 반대로이 상하게 높은 경우
  • 집주인이
    • 계약을 빨리 하자며 서류 확인을 서두르거나
    • “등기 부등본은 중개사가 알아서 본다”며 열람을 회피
  • 등기 부등본에
    • 근저당, 가압류, 압류가 여러 건 있는 경우
    • 최근에 소유자가 여러 번 바뀐 경우
  • 집이 이미 경매·공매 진행 중인 경우
  • 집주인 또는 중개사가
    • “전세보증보험은 필요 없다”, “확정일자 안 받아도 된다”고 말 하는 경우
  • 보증금을
    • 계약 당일 바로 전액 입금하라고 재촉 하는 경우

3. 임대차 계약 사기 예방을 위한 필수 체크리스트

3-1. 계약 전 ‘등기 부등본’ 필수 확인

• 어디서 발급?
  
  • 인터넷등기소, 가 까운 등기소, 무인발급기 등
• 확인해야 할 핵심 항목
  • 표제부
    • 집의 종류(아파트, 다세대, 오피스텔 등), 주소가
  • 실제 보는 집과 정확히 일치 하는 지
  • 갑구(소유권 관련)
    • 소유자 이 름 → 계약 상대방과 동일한지
    • 가압류, 압류, 가 처분, 소송 관련 등재 여부
  • 을 구(근저당·전세권 등 권리관계)
    • 근저당 설정 금액
    • 전세권, 지상권, 지역권 등
  • 실무 팁
    • 계약 전
      • 가장 최신 등기 부등본을 직접 발급해서 확인합니다.
    • 계약 후
      • 중도 금·잔금을 보내기 전에도 다시 한 번 등기 부등본 재확인이 안전합니다.

3-2. 집주인(임대인) 신원 확인

• 반드시 확인해야 할 것
  • 소유자 실명 확인
    • 등기 부등본상의 소유자 이 름과
  • 계약서 상 임대인이 름이 완전히 일치 하는 지
  • 신분증 실물 확인
    • 주민등록증, 운전면허증 등 실물로 확인
  • 대리인과 계약 하는 경우
    • 위임장 + 인감증명서 필수
    • 위임장 에
      • 대상 부동산 주소
      • 보증금, 기간, 계약 조건이 구체적으로 명시되어 있는 지
  • 위험 신호
    • “신분증 사진 찍지 말라”, “이 름은 다르지만 내가 진짜 주인이 다” 등

명확한 서류 제시를 거부하는 경우

3-3. 보증금 회수 가능성 계산하기

• 기본 원칙
  • (해당 집 시세 × 통상 경매 낙찰가 율) – (선순위 채권 총액)
  • = 실제로 회수 가능한 금액(대략치)
• 체크 포인트
  • 주변 실거래가, 호가 확인
  • 등기 부등본 상
    • 선순위 근저당(은행 대출), 전세권, 가압류 등 모든 권리 합산
  • 그 금액이 내 보증금보다
    • 충분히 크지 않으면 위험 신호
  • 실무 팁
    • 깡통전세 위험을 줄이 려면
      • 내 보증금 + 선순위 채권 총액 ≤ 집 시세의 70~80% 이 내 정도가
    • 상대적으로 안전한 편입니다(절대 기준은 아님).

3-4. 공인중개사 선택과 역할

• 믿을만 한 공인중개사 선택 기준
  • 등록된 공인중개 사무소인지 확인(사업자등록증, 중개사 자격증 비치 여부)
  • 중개대상물 확인·설명서, 확인설명 의무를 충실히 이행 하는 지
  • “그냥 믿고 하세요” 식이 아니라
    • 등기 부등본, 권리관계를 구체적으로 설명해 주는 지
  • 공인중개사가 해줘야 할 것
    • 등기 부등본 확인
    • 권리관계, 선순위 채권 여부 설명
    • 임대차 계약서 작성 시 중개대상물 확인·설명서 교부
  • 실무 팁
    • 공인중개사의 설명 내용은
      • 문서로 받아서 보관해 두면
        • 나중에 문제가 생겼을 때 책임 추궁에도 움이 될 수 있습니다.

4. 안전한 임대차 계약을 위한 필수 절차

4-1. 계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 내용

• 기본 필수 사항
  • 임대인·임차인 인적사항(이 름, 주민등록번호, 주소, 연락처)
  • 목적물(집) 주소, 면적, 구조
  • 보증금, 월세, 관리비, 계약금·중도 금·잔금 지급일
  • 임대차 기간(입주일, 퇴거일)
• 추가 로 권장 되는 조항
  • 등기 부등본과 실제 권리관계가 다를 경우 계약 해제 및 원상회복 조항
  • 선순위 권리(근저당 등) 증가 시 임차인의 해지권 부여
  • 전세보증보험 가입에 협조할 의무
  • 보증금 반환 지연 시
    • 지연 이자율, 위약금 등

4-2. 확정일자·전입신고로 ‘대항력·우선변제권’ 확보

• 전입신고
  • 주민등록 주소를 해당 집으로 옮기는 것
  • 효력
    • 제3자(새 소유자 등)에 게

“이 집에 세입자가 있다”는 사실을 주장 할 수 있는 대항력의 기초

• 확정일자
  • 동사무소, 법원 등에서

임대차 계약서에 날짜도 장을 받는 절차

• 효력
  • 집이 경매로 넘어갈 경우

우선변제권(보증금 일부 우선 변제)을 확보 하는 데 중요

• 실무 팁
  • 전세계약 시
    • 입주 → 전입신고 → 확정일자를

가 급적 빨리(보통 입주 당일 또는 다음 날) 진행 하는 것이 좋습니다.

4-3. 전세보증보험(보증금 반환 보증) 활용

• 개념
  • 보증금 반환을 보증기관(주택도 시보증공사 HUG, SGI서울보증 등)이 보장 해 주고
  • 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면

보증기 관이 대신 지급한 뒤 집주인에 게 구상 하는 제도

• 장점
  • 전세 사기, 집주인 파산, 경매 등 상황에서

세입자가 직접 집주인을 추심하지 않아도 일정 범위 내에서 보증금 회수 가능

• 가입 시 유의 사항
  • 집 유형, 보증금 규모, 선순위 채권 규모에 따라

가입이 제한되거나 보험료가 달라질 수 있음

• 계약 전에
  • “이 집이 전세보증보험 가입이 가능한지”를

먼저 조회해 보는 것도 좋은 방법입니다.

5. 임대차 사기 의 심·발생시 형사 절차와 처벌

5-1. 임대차 사기, 어떤 경우 ‘사기죄’가 되나

• 사기죄 성립 요건(간단 정리)
  • 기망행위: 중요한 사실을 속이 거나 숨긴 행위
  • 착오: 피해자가 그 말을 믿고 잘못 판단한 상태
  • 재산적 처분행위: 보증금·월세 지급, 계약 체결 등
  • 재산상 손해 발생: 보증금 미반환, 돌려받을 수 없는 상태 등
• 예시
  • 이미
    • 보증금 돌려줄 능력이 거의 없고
    • 다른 집 보증금도 못 돌려줘 분쟁이 많은 상태에서
  • 이를 숨기고
    • 새 세입자를 계속 받으며 보증금을 돌려막는 경우
  • → 통상 사기죄 로 판단되는 경우가 많습니다.

5-2. 사기죄 처벌 수위

• 형법상 사기죄
  • 10년 이 하의 징역 또는 2,000만 원이 하의 벌금
• 가 중 요소
  • 피해 금액이 크고(수억 원대이 상)
  • 피해자가 다수이 며
  • 계획적·상습적인 경우
  • → 실형(징역형) 선고 가능성이 커집니다.
• 참고
  • 형사 재판에서 유죄·징역형이 나왔다고 해서

자동으로 보증금이 모두 회수되는 것은 아닙니다.

• 형사 처벌과 민사상 손해배상(보증금 반환 청구)은 별개의 문제입니다.

5-3. 사기의 심 시 단계별 대응 방법

• 1단계
  • 증거 확보
  • 임대차 계약서, 특약사항
  • 공인중개사 확인·설명서
  • 등기 부등본, 문자·카톡·녹음 파일 등
• 2단계
  • 내용증명 발송
  • 보증금 반환 요청, 기한 설정, 법적 조치 예정 통지
  • 추후 형사·민사 절차에서

분쟁 경과 를 입증 하는 자료가 됩니다.

• 3단계
  • 형사 고소 검토
  • 관할 경찰서 또는 검찰청에 사기죄 등으로 고소장 제출
  • 고소장 에는
    • 상대방이 어떤 사실을 어떻게 속였는 지
    • 그로 인해 어떤 손해가 발생했는 지
    • 관련 증거 목록을 구체적으로 적는 것이 중요합니다.
  • 4단계
    • 민사 소송 및 집행
    • 보증금 반환 청구 소송
    • 승소 판결 후
      • 상대방 재산(부동산, 예금, 급여 등)에 대한 압류·경매 등 강제집행

6. 실제 임대차 사기 예방을 위한 실무 팁

6-1. 계약 전 반드시 직접 해야 할 것들

• 계약 전
  • 최신 등기 부등본을 스스로 확인합니다.
  • 주변 부동산 2~3곳이 상을 돌아다니며
    • 시세, 보증금 수준, 이 집에 대한 평판을 들어봅니다.
  • 집 내부뿐 아니라
    • 건물 전체 분위기, 관리 상태, 관리 사무소의 견도 참고합니다.
  • 계약 당일
    • 계약서 작성 전
      • 임대인 신분증 실물 확인
      • 공인중개사 등록 여부 확인
    • 계약서·특약사항을
      • 사진으로 찍어 두거나 스캔해서 안전하게 보관합니다.

6-2. 위험도가 높은 패턴 피하기

• 다음과 같은 제안은 신중히 거절하는 것이 좋습니다.
  • “보증금을 조금 더 올리면 중개 수수료를 깎아주겠다”
  • “등기 부등본은 볼 필요 없다, 은행 대출도 다 갚을 거다”
  • “전세보증보험은 가입 안 하는 게이 득이 다”
  • “내일 바로 계약 끝내야이가 격에 가능하다”
• 특히 주의 할 유형
  • 다주택자·법인 소유, 신축 빌라·다세대에서

깡통전세 사례가 상대적으로 많았던 바 있으므로

• 시세, 선순위 채권 규모를 더 꼼꼼히 확인 하는 것이 좋습니다.

6-3. 이미 불안하다면, 이 정도는 최소한 하자

• 이미 계약을 했거나 계약을 앞둔 상황에서 불안하다면
  • 전문가 상담(법률, 부동산)을 통해
    • 현재 권리관계, 보증금 회수 가능성, 해지·손해 최소화 방안을
  • 점검해 보는 것이 좋습니다.
  • 전세보증보험 가입 가능 여부를 우선 확인하고
    • 가능하면 반드시 가입을 검토합니다.
  • 계약 해제·중도 해지 시
    • 위약금, 손해배상 범위 등을 계약서와 법 규정을 기준으로

미리 계산해 보는 것이 좋습니다.

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 등기 부등본에 근저당이 있으면 무조건 위험한가 요?

• 무조건 위험하다고 볼 수는 없지만, 반드시 계산이 필요합니다.
  • 선순위 근저당 + 기존 전세보증금 + 내 보증금

≤ 집 시세의 70~80% 수준인지 확인 하는 것이 중요합니다.

Q2. 집주인이 전세보증보험 가입을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

• 전세보증보험은
  • 집주인 동의·서류 협조가 필요한 경우가 많습니다.
• 집주인이 명확한이 유 없이 계속 거부한다면
  • 사기·보증금 미반환 위험을의 심해 볼 필요가 있고
  • 아직 계약 전이 라면
    • 계약을 재고하는 것이 안전할 수 있습니다.

Q3. 보증금을 제때 못 돌려받았는 데, 바로 사기죄 로 고소할 수 있나요?

• 단순히
  • “돈이 없어서 제때 못 줬다”는 사정만으로
  • 곧바로 사기죄가 되는 것은 아닙니다.
• 다만,
  • 애초에 보증금 반환 능력·의 사가 거의 없으면서
  • 이를 숨기고 계약을 체결한 정황이 있다면
  • 사기죄 성립 가능성이 있으므로
  • 구체적 사실관계와 증거를 토대로 검토해야 합니다.

Q4. 공인중개사가 중요한 사실을 숨겼다면 책임을 물을 수 있나요?

• 공인중개사는
  • 중개대상물의 권리관계, 중요사항에 대해

설명 의무를 부담합니다.

• 이를 위반해
  • 중요한 사실(선순위 근저당, 경매 진행 등)을 숨겼거나
  • 거짓 설명을 했다면
  • 손해배상 책임을 물을 수 있고
  • 경우에 따라 형사 책임(사기, 업무상 배임 등)도 문제될 수 있습니다.