법정상속등기 절차·서류·비용 총정리 (상속포기·분할·기한까지)

법정상속등기는 피상속인(사망한 사람)의 부동산을 상속인 명의로 옮기는 등기를 말합니다. 이 글에서는

• 법정상속등기 기본 개념
• 필요한 서류와 준비 절차
• 단독상속·공동상속·상속포기·협의분할에 따른 차이
• 상속등기 기한, 지연 시 불이익과 가산세
• 실제 실무에서 자주 발생하는 문제와 예방 팁
• 을 간단하고 실무적으로 정리합니다.

법정상속등기란? (개요·의미·기본 구조)

• 의미
• 피상속인 명의의 부동산(토지·건물·아파트 등)을 상속인 명의로 이전하는 등기 절차를 말함
• 유언이 없으면 민법상 정해진 법정상속분대로 지분을 나누어 공동소유 형태로 등기하는 경우가 많음

• 법적 근거(요지)
• 민법 제1000조 이하: 상속인, 상속개시, 상속분 규정
• 부동산등기법: 상속을 원인으로 한 소유권이전등기 절차

• 언제 필요한가
• 피상속인 사망 후
• 부동산을 매도·증여·담보제공(근저당 설정) 하려는 경우
• 상속인들 사이에서 지분을 정리하려는 경우
• 재개발·재건축, 보상, 대출, 양도소득세 정산 등에 필요

• 누가 신청하나
• 상속인들 전원이 공동신청이 원칙이나
• 실무상 상속인 1인 또는 대리인(법무사 등) 이 서류 일괄 준비 후 등기소에 신청하는 경우가 대부분

법정상속등기 대상·전제조건 정리

• 대상 부동산
• 등기부등본상 피상속인 명의로 되어 있는
• 토지, 건물, 아파트, 오피스텔, 상가 등
• 집합건물(아파트 등)은 대지권 포함 여부 꼭 확인 필요

• 전제조건
• 피상속인의 사망 사실이 가족관계등록부에 정리되어 있어야 함
• 상속인 범위 및 인적사항이 명확해야 함
• 상속포기·한정승인 여부가 확정되어야 함

• 유언이 있는 경우
• 유언에 따라 상속인·상속지분이 달라질 수 있음
• 공정증서 유언이면 비교적 간단하나
• 자필증서 유언 등은 검인 절차 필요

법정상속등기 기본 절차 (한눈에 보기)

• 1단계
• 사전 확인
• 피상속인 명의 부동산 목록 확인 (등기부등본, 재산세 고지서 등)
• 상속인 전원 인적사항, 연락처 파악
• 상속포기, 한정승인 의사 여부 확인

• 2단계
• 상속관계·지분 정리
• 법정상속분대로 할지, 협의분할을 할지 결정
• 필요시 상속재산분할협의서 작성 및 날인

• 3단계
• 서류 준비
• 피상속인 서류
• 상속인 서류
• 부동산 관련 서류
• 인지·등록면허세 관련 서류

• 4단계
• 등기신청서 작성
• 관할 등기소 확인 (부동산 소재지 관할)
• 상속원인, 상속개시일, 상속인, 지분 기재

• 5단계
• 등기소 제출 및 보정
• 접수 후 누락·오류 서류에 대한 보정 요구 가능
• 보정 기간 내에 서류 보완 필요

• 6단계
• 등기 완료 확인
• 등기완료 후 새 등기부등본 발급
• 이후 매매·증여·담보설정 등 후속 거래 가능

법정상속등기 필요서류 정리

1. 피상속인 관련 서류

• 기본
• 피상속인 말소기준 등록사항별 증명서 (예: 기본증명서(사망기재 포함))
• 피상속인 가족관계증명서
• 피상속인 혼인관계증명서
• 피상속인의 기본·가족관계등록부를 통해 상속인 전원 확인 가능

• 추가(필요 시)
• 제적등본 (구 호적, 오래된 사망·이혼·전혼 자녀 확인 등)
• 유언공정증서 정본 또는 유언검인조서 등(유언 있을 때)

2. 상속인 관련 서류

• 공통
• 상속인 각자의
• 기본증명서
• 가족관계증명서
• 주민등록초본(주소변동 포함이 요구되는 경우 있음)
• 인감증명서 및 인감도장 (협의분할 있는 경우 필수)

• 선택
• 위임 시: 상속인별 위임장 + 인감증명서

3. 부동산 관련 서류

• 등기부등본 (토지·건물 각각)
• 토지대장, 건축물대장 (등기사항과 실제 면적·구조 확인용)
• 재산세 과세내역 (부동산 목록 파악용)

법정상속등기 방식별 비교 (법정상속 vs 협의분할)

아래 표는 법정상속분대로 등기하는 경우와 협의분할로 특정 상속인에게 몰아주는 경우 등을 비교한 것입니다.

상속지분 계산 – 법정상속분 기준

• 배우자 + 직계비속(자녀)
• 배우자: 1.5
• 자녀 전체: 1
• 예) 배우자 1명, 자녀 2명
• 총지분: 1.5 + 1 = 2.5
• 배우자: 1.5 / 2.5 = 3/5
• 자녀 각: 1 / 2.5 ÷ 2 = 1/5 씩

• 배우자 + 직계존속(부모)
• 배우자: 1.5
• 직계존속 전체: 1

• 배우자 + 형제자매
• 배우자: 1.5
• 형제자매 전체: 1

• 직계비속만 있는 경우
• 자녀들이 균등하게 분할

• 대습상속
• 자녀가 먼저 사망한 경우, 그 자녀의 자녀(손자녀)가 대신 상속

법정상속등기 신청 절차 – 실무 흐름

1. 관할 등기소 확인

• 부동산 소재지 관할 등기소가 신청 관할
• 부동산이 여러 지역에 있으면
• 각 관할 등기소에 나누어 신청해야 함 (다만 공동신청 어려울 경우 법무사 활용이 일반적)

2. 등기신청서 주요 기재사항

• 등기원인
• “상속”
• 등기원인일자
• 피상속인 사망일자
• 상속인
• 각 상속인의 성명, 주소, 주민등록번호
• 지분
• 법정상속지분 또는 협의분할 지분

3. 등록면허세·교육세 납부

• 과세표준
• 시가표준액(공시지가/공시가격 등) 기준
• 세율은 지자체마다 일부 차이 가능
• 인터넷 위택스·지로 납부 후 납부서 첨부

법정상속등기 비용: 세금·수수료·기타

비용은 크게 세금(등록면허세 등), 등기수수료, 대행 수수료(법무사 등) 로 나뉩니다.

상속포기·한정승인과 법정상속등기

1. 상속포기의 영향

• 상속포기를 한 상속인은
• 처음부터 상속인이 아니었던 것처럼 취급
• 그 사람의 지분은 다른 상속인에게 재분배
• 상속포기 후에는
• 해당 상속인을 등기신청서 상속인 목록에서 제외
• 가정법원 상속포기 심판서(또는 결정문) 첨부 필요

2. 한정승인의 영향

• 한정승인은
• 상속재산 한도 내에서만 채무를 책임지는 제도
• 등기 자체는 일반 상속등기와 방식이 비슷하나
• 실무상 채권자와의 관계 등을 고려해 별도 정리 필요

협의분할 상속등기 – 상속재산분할협의서 작성 포인트

• 협의분할 요지
• 상속인 전원이 서명·날인해야 효력 발생
• 특정 상속인 단독으로 부동산을 소유하게 하거나
• 지분을 조정하는 내용 가능

• 협의서 작성 시 주의점
• 상속인 전원 성명·주소·주민등록번호 정확히 기재
• 부동산 표시는 등기부와 문자 하나까지 동일하게
• 도장: 반드시 인감도장 사용, 인감증명서와 일치해야 함
• 작성일자 명확히 기재

• 세무상 유의사항
• 협의분할 결과가 법정상속분과 너무 다를 경우
• 일부 상속인에게서 다른 상속인에게 증여로 보아 증여세 문제 발생 가능
• 상속세·증여세 전문가와 사전 상담이 안전함

단독상속·협의불성립·상속인 행방불명 등 특수 상황

• 단독상속의 경우
• 상속인 1인만 있는 상황이라면
• 별도 협의분할 없이 단독 상속등기 가능
• 서류 구조는 일반 상속과 동일하나 지분 계산이 필요 없음

• 상속인 중 일부 행방불명
• 실무상 큰 문제
• 협의분할이 불가능해지는 경우가 많으므로
• 일단 법정상속분대로 공동상속등기 하는 것이 현실적인 경우가 많음
• 이후 실종선고, 부재자 재산관리인 선임 등 별도 민사절차 검토 가능

• 상속인 사이 분쟁(지분 다툼 등)
• 합의가 전혀 안 되면
• 가정법원에 상속재산분할심판 청구
• 판결·심판에 따른 등기가 필요

상속등기 기한·지연 시 불이익

• 기한
• 민법상 “상속등기를 반드시 언제까지 해야 한다”는 명문의 기한은 없음
• 다만, 최근에는
• 부동산 실명제
• 상속 후 장기간 미등기 시 세무·행정상 제재 가능성이 커지는 추세

• 지연 시 문제점
• 상속인 중 일부 사망 → 다시 상속이 이어져 상속인 수가 기하급수적으로 증가
• 매매·담보 제공 등 거래하려 할 때
• 상속인 전원 동의를 받아야 해 거래가 사실상 불가능해지는 상황 다수
• 향후 상속세·양도세 계산 시
• 상속 당시 시가·지분 확인이 어려워 세무 리스크 발생

• 가산세·과태료 이슈
• “상속등기를 안 했다는 이유만으로 일률적인 과태료를 부과하는 제도”는 아직 제한적이지만
• 부동산 실거래, 세무조사 과정에서 장기 미등기는 불리한 요소로 작용 가능

→ 상속등기는 가능한 한 빠른 시점에 마무리하는 것이 장기적으로 가장 안전함

실무에서 자주 발생하는 문제와 예방 팁

• 문제 1
• 상속인 누락
• 재혼, 사실혼, 전혼 자녀 등 복잡한 가족관계에서
• 상속인 한 명이라도 누락되면
• 등기 후에도 무효·취소 다툼의 원인이 될 수 있음
• 예방 팁
• 피상속인의 전(全) 제적등본, 기본·가족·혼인관계증명서를 모두 확인
• “상속인 목록 확인서” 형태로 정리해 놓으면 이후 분쟁 예방에 큰 도움

• 문제 2
• 협의분할 도중 의견 번복
• 구두로 합의했다가 인감 날인 직전 또는 등기 직후 번복하는 사례
• 예방 팁
• 협의분할의 주요 내용(지분, 대금 정산 등)을
• 서면으로 명확히 정리
• 가능하다면 공정증서 형태로 남기면 안전

• 문제 3
• 주소·이름 오기재
• 외국 거주 상속인, 개명, 혼인·이혼으로 성/주소 변경이 잦은 경우 특히 많음
• 예방 팁
• 주민등록초본으로 주소 변동 이력 확인
• 개명 전·후 증명서류 일치 여부 점검

• 문제 4
• 오래된 부동산·맹지 등
• 시가표준액은 낮지만, 상속인들은 “쓸모 없다”며 방치
• 이후 재개발·도로편입·개발이슈로 큰 가치 상승 후 상속인 간 다툼 폭발
• 예방 팁
• 가치가 낮아 보여도 등기와 지분 정리만큼은 미리 해두는 것이 안전

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 법정상속등기를 꼭 해야 하나요? 안 하면 어떻게 되나요?

• 꼭 해야 한다는 강제 규정은 없지만
• 부동산을 매도·증여·담보 제공 할 수 없고
• 상속인 중 누군가 사망·행방불명 되면
• 나중에 등기가 거의 불가능에 가까워지는 경우가 많습니다.

→ 상속등기는 되도록 빠르게 마무리하는 것이 좋습니다.

Q2. 상속포기한 사람도 등기신청에 참여해야 하나요?

• 가정법원에서 상속포기 심판을 받아 확정된 경우
• 그 사람은 처음부터 상속인이 아닌 것처럼 보므로
• 상속등기 신청에 참여할 필요가 없습니다.
• 다만, 상속포기 심판서 정본을 등기소에 제출해야 합니다.

Q3. 상속등기만 하면 세금은 안 내도 되나요?

• 상속등기 자체로는
• 등록면허세·지방교육세·등기수수료 등만 발생
• 상속재산 전체 기준으로
• 상속세 신고·납부 의무는 별개 문제이며
• 상속재산 규모, 공제액 여부에 따라 결정됩니다.

Q4. 형제 중 한 명에게 집을 몰아주고 싶습니다. 어떻게 해야 하나요?

• 상속인 전원이 모여 상속재산분할협의서를 작성하여
• 특정 형제에게 전부 상속하기로 합의하고
• 그 형제 명의로 단독 소유 상속등기를 진행할 수 있습니다.
• 다만, 법정상속분과 크게 다른 경우
• 다른 형제가 그 형제에게 증여한 것으로 보아 증여세 문제 가능성이 있습니다.

Q5. 상속등기 후에 합의를 바꿀 수 있나요?

• 일단 상속등기가 완료되면
• 그 이후의 지분 이동은 매매·증여·교환 등의 새로운 법률행위로 처리해야 합니다.
• 따라서 상속등기 전에
• 상속재산분할협의 내용과 세무 영향 등을 충분히 검토하는 것이 안전합니다.