공사미수금은 공사를 완료했거나 상당 부분 진행했음에도 불구하고 공사대금을 받지 못한 금액을 말합니다.
이 글에서는 공사미수금의 기본 개념, 입증(증거) 방법, 내용증명과 소송 절차, 공사대금·하자보수·지급보증 등 실무 쟁점, 실제로 분쟁에서 자주 문제 되는 포인트와 대응 팁까지 핵심만 간단히 정리합니다.
공사미수금 개요와 기본 개념
공사미수금과 공사대금의 차이
공사대금과 공사미수금은 비슷해 보이지만 실무상 의미가 조금 다릅니다.
공사미수금 vs 손해배상금
공사미수금 발생 원인과 체크 포인트
- 계약 단계 문제
- 공사계약서가 부실하거나 구두계약 위주
- 공사 범위·단가·변경공사 처리방식이 명확히 정리되지 않은 경우
- 시공 단계 문제
- 준공·검사 단계 문제
- 준공검사 지연 또는 발주자가 검사를 핑계로 대금 지급을 미루는 경우
- 하자를 빌미로 대금을 과도하게 유보
- 발주자(원수급인) 자금 사정
- 관계 악화
- 공사 지연, 품질 문제, 공기(工期) 분쟁 등으로 신뢰 붕괴 후 대금 지급 거절
공사미수금 입증을 위한 필수 증거 정리
공사미수금 분쟁의 핵심은 “얼마를, 어떤 근거로 달라고 할 수 있는지”를 입증하는 것입니다.
1. 계약 관련 서류
2. 공사 수행 관련 자료
3. 대금 지급·미지급 관련 자료
4. 하자·분쟁 관련 자료(상대방이 하자를 주장하는 경우)
- 하자보수 요구서, 이메일·문자
- 하자보수 공문, 견적서
- 감정서(법원 감정, 사설 감정)
공사미수금 내용증명 전략
소송 전에 내용증명을 통해 공식적으로 채권을 주장하는 절차가 일반적입니다.
내용증명 보내는 목적
- 채권 존재와 금액을 명확히 통지
- 이자(지연손해금) 기산일을 분명히 함
- 협상을 촉진하거나 소송·가압류의 전 단계로 경고 효과
- 소멸시효 중단(소송 제기 등과 함께 고려 필요, 단순 내용증명만으로는 시효 중단 안 됨에 유의)
내용증명 작성 포인트
- 어느 공사(현장명, 주소, 공사명)에 대한 대금인지 특정
- 계약일, 계약금액, 기지급액, 미지급액을 명확히 구분
- 지급기한 및 방법(계좌번호) 특정
- 기한 내 미지급 시 소송 제기·가압류 등 조치 예고
- 상대방이 주장하는 하자·이의 제기 여부에 대한 입장 간략 기재
공사미수금 소송 절차 요약
1. 관할 법원
2. 청구 취지·원인 작성 핵심
- 청구 취지
- “피고는 원고에게 금 ○○원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라” 형식
- 청구 원인
3. 입증 책임
- 공사업자(원고)
- 공사계약 존재, 공사 이행(또는 상당 부분 이행), 공사대금 및 미수금 금액
- 발주자(피고)
- 하자 존재, 하자 규모, 이미 지급한 금액, 상계할 손해 등
공사미수금 가압류·가처분 활용
상대방 재산이 사라질 우려가 있으면 가압류를 함께 검토하는 것이 일반적입니다.
공사미수금과 하자보수, 상계 문제
발주자는 종종 “하자가 있으니 공사대금 못 준다”는 논리를 펴게 됩니다.
하자 있다고 대금을 전액 안 줘도 되는지?
- 원칙
- 공사에 하자가 있는 경우에도, 하자의 정도가 경미한 경우에는 전체 대금을 전액 거부하기 어렵고
- 하자보수에 상당한 비용만큼 공사대금에서 상계하는 방식이 일반적입니다.
- 법원 판단 요소
실무 대응 팁
공사미수금 지급보증, 연대보증, 조합원 책임
지급보증(공사대금 지급보증)
- 주로 건설 현장에서 원수급인 부도에 대비해 사용
- 금융기관 또는 보증기관이 지급을 보증
- 실무 포인트
연대보증
재개발·재건축 조합 관련
- 조합 공사에서 원도급사, 하도급사, 조합 간 구조 복잡
- 실무상
- 도급계약 상대방이 누구인지
- 조합원 개인에게 책임을 물을 수 있는지
- 등을 계약서와 관련 법령을 통해 검토해야 함
공사미수금 시효(소멸시효)와 이자(지연손해금)
소멸시효
- 일반 민사채권
- 10년(2020년 이후 계약은 5년으로 단축되는 경우 등 개별 검토 필요)
- 상행위(상인 간 공사)
- 5년
- 실무상
- 마지막 공사일, 또는 최종 청구일 기준으로 시효를 계산하는 경우가 많으나
- 계약 내용과 구체 사정에 따라 달라질 수 있어 주의 필요
- 시효 중단 방법
이자(지연손해금)
공사미수금 회수 방법 비교
다양한 방법을 간단히 비교해 보면 다음과 같습니다.
| 구분 | 특징 | 장점 | 단점 | 적합한 경우 |
|---|---|---|---|---|
| 내용증명 | 법적 조치 전 공식 최고장 발송 | – 저렴
|
– 강제력 없음 – 무시될 수 있음 |
– 상대방과 관계를 완전히 끊기 전 단계 – 빠른 합의를 노릴 때 |
| 지급명령 | 서면 심리만으로 금전지급 명령 | – 소송보다 절차 간단 – 비용·시간 절감 |
– 상대방이 이의하면 보통소송으로 이행 | – 채무자가 대응을 잘 안 할 것으로 보일 때 – 채권·채무가 명확할 때 |
| 민사소송 | 정식 소장 제출, 변론, 증거조사 | – 판결로 강제집행 가능 – 분쟁 전반에 대한 종국적 해결 |
– 시간·비용 부담 – 입증 책임 부담 |
– 금액이 크거나 다툼이 치열할 때 – 하자·추가공사비 등 복잡한 쟁점이 있을 때 |
| 가압류 병행 | 상대방 재산을 미리 묶어두는 조치 | – 회수 가능성 제고 – 협상력 강화 |
– 담보 제공 필요 – 과도한 가압류 시 역소송 위험 |
– 상대방 재산 도피 우려가 클 때 |
공사미수금 분쟁에서 실무적으로 유리해지는 팁
- 계약 단계
- 구두 지시·변경 사항은
- 문자·카톡·이메일로 “확인”을 받아 놓을 것
- 기성부분은 서면(기성검사조서, 서명)으로 남길 것
- 정리해야 할 핵심
- 어떤 공사인지, 약정액은 얼마인지
- 어디까지 공사했는지, 상대방이 어떤 불만을 제기하는지
- 이미 얼마나 받았고, 정확한 미수금은 얼마인지
- 관련 서류를 미리 분류·정리해 두면 소송·협상 모두 유리
공사미수금 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 공사계약서를 따로 쓰지 않았는데도 공사미수금 청구가 가능한가요?
- 가능할 수 있습니다. 다만,
- 견적서, 문자·카톡 대화, 세금계산서, 공사 사진, 계좌이체 내역 등
- 계약과 공사 수행을 입증할 자료를 최대한 모아야 합니다.
- 서면계약이 없을수록 입증 난이도가 올라가고, 분쟁 가능성이 커집니다.
Q2. 발주자가 하자를 이유로 공사대금을 전혀 안 주겠다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
- 하자의 존재와 범위를 먼저 따져봐야 합니다.
- 경미한 하자라면 일부 보수비용만 공제하고 나머지 대금을 청구할 수 있는 경우가 많습니다.
- 하자보수에 응할 의사가 있었는지, 발주자가 보수를 거부했는지도 중요합니다.
- 필요하면 감정(전문가 평가)을 통해 하자 규모를 객관화하는 방법도 고려합니다.
Q3. 소송 전에 꼭 내용증명을 보내야 하나요?
- 법적으로 필수는 아닙니다.
- 다만,
- 추후 분쟁에서 “어떤 내용으로 언제 대금을 청구했는지”를 남길 수 있고
- 협상·합의 가능성을 높이는 수단이 되므로
- 실무에서는 내용증명 발송을 거치는 경우가 많습니다.
Q4. 공사미수금 소송에 걸리는 기간은 어느 정도인가요?
- 사건 난이도, 법원 업무량에 따라 다르지만,
- 단순한 소액 사건: 수개월
- 증거가 많고 쟁점이 복잡한 사건: 1년 이상 걸리는 경우도 있습니다.
- 감정(하자 감정 등)이 포함되면 기간이 더 길어질 수 있습니다.
Q5. 공사미수금이 소액인데도 변호사를 선임해야 할까요?
- 법적으로 의무는 아닙니다.
- 금액이 크지 않거나 쟁점이 단순하면
- 내용증명, 지급명령, 소액사건 절차 등을 스스로 진행하는 방법도 있습니다.
- 다만,
- 상대방이 하자·추가공사·계약 해제 등을 복잡하게 주장하는 경우에는
- 초기 단계에 전문가 조언을 받아 보는 것이 분쟁 장기화를 막는 데 도움이 될 수 있습니다.