깡통전세사기 형사처벌·대응법 총정리, 전세사기 당했을 때 반드시 알아야 할 것들

‘깡통전세사기’는 집값보다 전세보증금이 비슷하거나 더 비싼 상태에서, 집값 하락·대출 문제 등을 악용해 세입자의 보증금을 떼먹는 범죄를 말합니다.
이 글을 통해 전세사기 유형, 형사처벌 수위, 실제 수사·재판 절차, 보증금 회수 가능성, 실무적인 대응 팁까지 단계별로 정리해 설명하겠습니다.

깡통전세사기 기본 개념과 구조

깡통전세·깡통전세사기란?

깡통전세사기에서 주로 쓰이는 수법

대표적인 전세사기 유형

깡통전세사기에 해당하는지 판단하는 핵심 체크포인트

계약 전·후 체크해야 할 사항

깡통전세사기, 형법상 어떤 죄가 되나

적용 가능한 주요 범죄

형사 절차의 흐름

깡통전세사기 형사처벌 수위 정리

일반적인 사기죄 형량

양형을 좌우하는 주요 요소

전세금을 돌려받을 수 있는지: 형사와 민사의 차이

형사 고소와 ‘돈을 돌려받는 것’은 별개의 문제

전세금 회수 방법 비교

방법 목적 장점 단점
형사 고소 (사기 등) 가해자 처벌, 합의 압박 수사기관 개입, 조직적 구조 파악 가능 형사판결만으로 보증금 자동 회수는 아님
민사소송 (보증금 반환 청구) 보증금 반환 판결 확보 판결 후 강제집행 가능 시간·비용 소요, 가해자의 재산이 없으면 실익 적음
집행·경매·배당 실제 돈 회수 부동산에서 직접 회수 가능 선순위 채권 많으면 배당액 거의 없을 수 있음
보증보험 (기 가입 시) 보증기관에서 보증금 지급 상대적으로 회수 속도 빠름 사기 구조에서 애초에 가입이 안 된 경우가 많음

깡통전세사기, 실제 수사에서 중요한 증거들

준비하면 좋은 핵심 자료

증거 수집 시 유의점

  • 임의로 상대방의 휴대폰·이메일을 열어보거나 불법적으로 취득한 자료는 오히려 문제될 수 있음
  • 이미 확보한 자료는 원본 보관 + 사본 여러 부 만들어 두는 것이 안전함

단계별 대응 전략: 전세사기 의심 시 무엇을 먼저 할까

1단계: 현재 상황 정확히 파악하기

  • 등기부등본 최신본 발급
    • 정부24, 인터넷등기소, 법원 등기과에서 발급 가능
  • 선순위 권리·근저당, 가압류 확인
    • 전세보증금 + 선순위 채권 합계가 집 시세를 넘는지 계산
  • 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
    • 이미 가입돼 있는지, 가입 가능 기능이 막혀 있었는지 체크

2단계: 임대인·중개사와 협의 시도

3단계: 법적 조치 준비

전세사기 고소장 작성의 핵심 포인트

고소장에 담아야 할 주요 내용

실제 수사에서 자주 보는 실수

  • “사기인 것 같다”는 감정만 적고 구체적 사실·증거가 부족한 경우
  • 임대인이 단순히 경제 사정이 어려워진 것인지,
  • 여러 명이 같이 피해를 봤는데, 각자 따로 움직여 정보 공유가 안 되는 경우

깡통전세사기 예방을 위한 체크리스트

계약 전 단계에서 꼭 확인할 것

  • 등기부등본 2~3회 확인
    • 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 직전에 각각 확인
  • 근저당·선순위 채권 수준
    • 안전한 범위: 집 시세의 70~80% 이내(상황에 따라 보수적으로 판단)
  • 공인중개사 확인·설명서 꼼꼼히 검토
  • 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
    • 계약 전에 보증기관에 문의해 ‘가입 가능’ 여부를 직접 확인
  • 시세 확인

계약서·특약에 넣어두면 좋은 내용 예시

  • 전세보증금 반환보증 가입 의무 및 가입 실패 시 계약 해제·손해배상 조항
  • 기존 근저당·가압류 말소 기한 및 불이행 시 해제 조항
  • 중개사가 설명한 시세·근저당 현황 등을 문서로 남기는 확인서

실제로 도움이 되는 실무 팁

여러 세입자가 피해를 본 경우

  • 피해자 단체 채팅방·모임 구성
  • 같은 피고소인에 대한 다수 고소
    • 수사기관 입장에서 사안의 중대성을 인식하기 쉬움
  • 민사소송도 전략적으로 조율
    • 먼저 판결을 받아도, 선순위가 많으면 결국 배당액은 비슷할 수 있음

이미 집이 경매에 넘어갔다면

  • 배당요구 종기일 확인
    • 배당요구를 해야 배당에 참여할 수 있는지 여부 확인
  • 우선변제권·최우선변제권 여부 검토
  • 경매 진행 상황 수시 확인
    • 낙찰가가 시세보다 너무 낮게 형성되는지, 유찰 여부 등

“형사 고소를 하면 돈을 더 잘 돌려받냐”에 대한 현실적인 부분

  • 실제로는
    • 형사 사건이 진행되면 가해자가 형량을 줄이기 위해

합의금 명목으로 일부 보증금을 반환하는 사례가 많음

  • 그러나, 가해자에게 실제 돈이 없으면 합의도 어려움
  • 따라서
    • 형사 + 민사 + 집행을 종합적으로 검토해야 하고,
    • 가해자의 현재 재산 상황 파악이 매우 중요함

    • 자주 묻는 질문 (Q&A)

    Q1. 깡통전세 피해를 입었는데, 모든 전세사기가 다 형사처벌 대상인가요?

    • 계약 당시
      • 임대인에게 상환 능력이 있었고
      • 별다른 속임수 없이 정상적으로 계약을 체결했으나
      • 이후 급격한 시세 하락·개인 사정으로 보증금 반환이 어려워진 경우

    → 민사상 채무불이행에 가깝고, 사기죄로 보기 어려운 경우도 있습니다.

    • 반대로,
      • 애초에 시세·근저당·보증보험 가능 여부를 거짓으로 설명했다면

    → 사기죄 성립 가능성이 높아집니다.

    Q2. 집주인이 “시간을 조금만 더 달라”고 하는데, 기다려야 할까요?

    • 단기간(예
      • 1~2개월) 내 현실적인 상환 계획과 자금 출처가 명확하다면
      • 일정 부분 기다려 보는 것도 선택지가 될 수 있습니다.
    • 그러나
      • 이미 다른 집들도 경매에 넘어가고 있다거나
      • 계속 말만 바꾸고 구체적 계획을 제시하지 못한다면

    → 오히려 시간이 지날수록 다른 채권자에게 선순위로 밀릴 위험이 큽니다.

    • 내용증명, 가압류, 소송, 형사 고소 등을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.

    Q3. 공인중개사도 같이 고소할 수 있나요?

    • 중개사가
      • 시세, 근저당, 보증보험 가능 여부, 선순위 보증금 등을
      • 명백히 알고 있으면서도 고의로 숨기거나 거짓 설명을 한 경우

    → 사기 공범, 공인중개사법 위반으로 책임을 물을 수 있습니다.

    • 단순한 과실(설명 미흡)인지, 적극적인 기망행위인지에 따라 결과가 달라집니다.

    Q4. 형사 고소와 민사소송 중 무엇을 먼저 해야 하나요?

    • 일반적으로는
      • 시간이 지체될수록 재산이 빠져나갈 가능성이 크므로
      • 민사상 가압류·소송 준비를 서두르는 것이 중요합니다.
    • 동시에
      • 사기 정황이 명확하다면 형사 고소도 함께 진행하는 경우가 많습니다.
    • 사건별로 유불리가 다르므로,
      • 피해 규모·가해자 재산 상황 등을 기준으로 우선순위를 정하는 것이 좋습니다.
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